Theo đó, đăng ký đất đai lần đầu được hiểu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Có thể hiểu là thửa đất đã từng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai (2013) quy định như sau: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện thì theo yêu cầu của chủ sở hữu. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, hồ sơ đăng ký được quy định khoản 1 điều 8, Thông tư 24/2014/TTBTNMT.
Cụ thể bao gồm: - Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số “04a/ĐK” (sửa đổi bởi Khoản 19 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT). - Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, phiếu thu tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Tuy nhiên, khi đối chiếu trường hợp ông Phan Văn T (ở Thanh Thủy, Phú Thọ) mà Câu chuyện Pháp luật đã lấy làm ví dụ trong các số báo trước thì thấy rằng có một vấn đề mà các quy định, hướng dẫn chưa rõ ràng.
Theo đó, giả thiết, trường hợp ông T đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 101 Luật Đất đai 2013 (đất không có giấy tờ nhưng sử dụng từ trước 1/7/2004, không vi phạm về đất đai, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch).
Nhưng đất này lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đến bước hồ sơ đăng ký sẽ thuộc hướng dẫn tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT nói trên (cấp lần đầu). Tuy nhiên, mâu thuẫn là, ông T sẽ không thể có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP như hướng dẫn của thông tư?
Cá nhân người viết cho rằng, hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong trường hợp này (giả thiết thửa đất đề nghị cấp giấy đã có tên trong sổ mục kê, bản đồ địa chính lập trước ngày 1/7/2004) thì cần vận dụng hướng dẫn tại khoản 2 điều 8 Thông tư 24/2014/TTBTNMT. Hay được hiểu là người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chỉ yêu cầu nộp đơn đề nghị cấp GCN theo mẫu.
Bởi lẽ, việc đăng ký đất đai lần đầu được hiểu là sự ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Mà theo quy định tại điều 4 thông tư 24/2014/ TT-BTNMT thì hồ sơ địa chính gồm: Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; sổ địa chính; bản lưu Giấy chứng nhận. Như vậy, việc có tên trong bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai… là một trong những căn cứ để xác định là đã đăng ký đất đai.
Đó là trường hợp có tên trong hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, trong thực tế, còn có nhiều trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (theo quy định tại điều 101 luật đất đai) nhưng người đề nghị cấp giấy chỉ có biên lai nộp thuế, biên bản xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất… (theo quy định tại điều 21 Nghị định 43/2014) mà không có tên trong hồ sơ địa chính.
Vậy đối với những trường hợp này, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu gồm những gì cần được hướng dẫn cụ thể để tránh khúc mắc, tồn đọng trong quá trình giải quyết cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cơ quan đăng ký không được “đòi” thêm giấy tờ Người đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần lưu ý là ngoài các giấy tờ theo quy định, cơ quan làm thủ tục đăng ký không được đòi hòi thêm các giấy tờ không liên quan khác.
Cụ thể, khoản 1 điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi Khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) quy định: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài các giấy tờ phải nộp theo quy định tại các Điều 8, 9, 9a, 9b và 10 của Thông tư này và các giấy tờ quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 4, các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 6, các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 7, Khoản 1 Điều 8 của Thông tư liên tịch số 88/2016/TTBTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
