Điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội – pháp lý đặt ra (kỳ 1)

Lý do điều chỉnh quy hoạch

Liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch, báo cáo của Chính phủ gửi Quốc hội mới đây nhận xét: quy định pháp luật đã quy định chặt chẽ điều kiện, nội dung và trình tự thủ tục điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, trong triển khai thực tế, công tác điều chỉnh quy hoạch vẫn còn những bất cập.

Lý giải, chia sẻ góc nhìn về vấn đề này, một số luật sư cũng như chuyên gia bất động sản cho rằng, do chất lượng và sự đồng bộ trong lập quy hoạch hiện nay chưa cao nên việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch trong nhiều trường hợp là cần thiết; việc nâng tầng hay thêm công năng giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, khai thác tốt hơn quỹ đất, có sức hấp dẫn và thu hút nhà đầu tư, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách...

Như vậy, có thể thấy, vấn đề không nằm ở việc có điều chỉnh quy hoạch hay không mà là ở quá trình thực hiện. Việc điều chỉnh được tiến hành chặt chẽ hay tùy tiện? Điều chỉnh theo hướng tốt lên, mang lại lợi ích chung cho cộng đồng hay điều chỉnh đem lại quyền lợi cho nhà đầu tư mà “quên” quyền lợi của người dân, cộng đồng dân cư?

Đáng chú ý, trong báo cáo của Chính phủ cho thấy, các dự án thường điều chỉnh quy hoạch chi tiết trong thời gian thực hiện. Điều này đặt ra nhiều vấn đề pháp lý mà pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể. Đây cũng chính là vấn đề được Pháp luật Việt Nam lựa chọn tìm hiểu, phân tích thông qua khảo sát một số dự án được điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn TP Hà Nội thời gian qua.

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Quay trở lại với ô đất N6.3 đường Phạm Hùng (phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội), theo tài liệu do Sở Kế hoạch & Đầu tư Hà Nội cung cấp thì, ngày 27/2, 14/4/2015, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần thương mại xây dựng và đầu tư Miền Bắc (gọi tắt là Công ty Thương mại Miền Bắc) có văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Trung tâm giao lưu và phát triển văn hóa cộng đồng tại vị trí trên.

Ngày 24/4/2015, Sở Kế hoạch & Đầu tư có Báo cáo kết quả thẩm định hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ngày 6/5/2015, UBND TP Hà Nội có Quyết định phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư là Cty Thương mại Miền Bắc. Tiến độ thực hiện dự án hoàn thành đưa vào sử dụng vào Quý IV/2018. Tổng mức đầu tư dự kiến là trên 137,5 tỷ đồng.

Ngày 12/9/2018, Hà Nội có Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư. Theo đó, tiến độ thực hiện dự án được điều chỉnh thành hoàn thành xây dựng công trình vào Quý I/2021. Vốn đầu tư cũng được điều chỉnh tăng lên 212,2 tỷ đồng, trong đó vốn tự có của nhà đầu tư chiếm 40% (tương đương khoảng 84,88 tỷ đồng).

Mới đây, ngày 7/9/2021, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội có quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng cải tạo chỉnh trang hai bên tuyến đường Phạm Hùng tại ô đất. Theo đó, điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và điều chỉnh công năng xây dựng công trình tại ô đất từ Trung tâm giao lưu và phát triển văn hóa cộng đồng sang xây dựng công trình khách sạn, văn phòng, thương mại và văn hóa cộng đồng với tầng cao 30 tầng, 4 tầng hầm, tổng diện tích sàn gần 54.081m2. Trong đó, dành diện tích sàn tại các tầng dưới để bố trí sử dụng làm Trung tâm giao lưu và phát triển văn hóa cộng đồng (khoảng 5.400m2).

Theo tìm hiểu, Cty Cổ phần Thương mại xây dựng và Đầu tư Miền Bắc được thành lập từ năm 2003. Điểm đáng chú ý là công ty đăng ký kinh doanh ngành nghề chính là sản xuất đồ điện dân dụng. Cổ đông sáng lập là bà Nguyễn Thị Bích Hạnh, Nguyễn Thị Kim Đức và Nguyễn Thế Anh (chiếm 49% cổ phần sau thay đổi vào đầu năm 2018).

Đến năm 2019, công ty tăng vốn lên 150 tỷ đồng, ông Nguyễn Hoàng (SN 1978) cũng trở thành Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật thay cho bà Nguyễn Thị Bích Hạnh.

Công ty cũng chuyển trụ sở từ Căn N04A, khu nhà ở để bán, phường Mễ Trì về Tầng 3, Tòa nhà Gami, số 11 Phạm Hùng, Phường Mỹ Đình 2, cùng quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Đến tháng 10/2019, Công ty lại có Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật mới là ông Lê Thanh Phong (SN 1978). Cùng thời điểm đó, ông Phong còn là cổ đông sáng lập đồng thời giữ chức Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển HPT. Ngoài ra, trụ sở của HPT cũng nằm tại cùng tòa nhà Tòa nhà Gami giống như Thương mại Miền Bắc.

Chủ đầu tư chi trả giải phóng mặt bằng

Tại văn bản cung cấp thông tin số 4344/KH&ĐT-NNS cho báo PLVN, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cho biết, theo các Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (năm 2015) và điều chỉnh chủ trương đầu tư (2018) thì mục tiêu đầu tư Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm giao lưu phát triển văn hóa cộng đồng được UBND TP chấp thuận là: “Xây dựng Trung tâm giao lưu và phát triển văn hóa cộng đồng, tạo không gian tổ chức các hoạt động văn hóa đa đăng nhằm thúc đẩy sự phát triển chung của cộng đồng… Là nơi trưng bày, quảng bá các sản phẩm văn hóa truyền thống: hàng thủ công, gốm sứ, trang sức thêu ren, trang phục, đặc sản ẩm thực; Tổ chức các sự kiện liên hoan, giao lưu văn hóa văn nghệ truyền thống các dân tộc, lễ hội, hát múa dân ca; mở lớp giới thiệu, tuyên truyền các di sản văn hóa phi vật thể đã được UNESCO công nhận… (không có chức năng ở)”.

Đây cũng là một trong những lý do khiến cho khi được chấp thuận chủ trương đầu tư vào năm 2015, dự án được xác định “thuộc lĩnh vực xã hội hóa” nên “Nhà đầu tư được hưởng các ưu đãi đầu tư theo chính sách khuyến khích xã hội hóa hiện hành của Nhà nước và Thành phố”.

Đáng lưu ý, quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư đã thực hiện chi trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ theo đúng quy định pháp luật. Ngày 5/4/2018, UBND quận Nam Từ Liêm có văn bản số 622/UBND-TTPTQĐ xác nhận dự án đã hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng dự án.

Quá trình chấp thuận đầu tư, chính quyền TP Hà Nội cũng luôn yêu cầu chủ đầu tư phải “hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, tính chính xác của các số liệu báo cáo năng lực tài chính nêu trong hồ sơ; chịu trách nhiệm và đảm bảo về số vốn chủ sở hữu, vốn góp để thực hiện dự án đảm bảo tiến độ theo quy định của Nhà nước và Thành phố”.

Trao đổi về thủ tục pháp lý của dự án, luật sư Lê Thị Oanh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng: Về tổng thể, chủ trương xã hội hóa nhằm khuyến khích khối tư nhân đăng ký và thực hiện dự án đầu tư. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 11/2015/QĐ-UBND Quy định về chính sách khuyến khích xã hội hóa trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường, giám định tư pháp trên địa bàn thành phố, trong đó cho phép chủ đầu tư dự án xã hội hóa tự nguyện ứng trước kinh phí thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng dự án theo quy hoạch để đẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.