Nguồn cơn của cuộc mâu thuẫn
Dự án tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán có tên thương mại là Dự án Iris Garden (địa chỉ tại số 30 Trần Hữu Dực – K2, Cầu Diễn, Nam Từ Liêm, Hà Nội) do Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Nhuệ Giang (Công ty Nhuệ Giang) làm chủ đầu tư, đơn vị phát triển là Vimefulland, đơn vị thiết kế Công ty TNHH NKB Archi Việt Nam, đơn vị thi công là Công ty cổ phần Ecoba Việt Nam, đơn vị giám sát thi công là Artelia Group.
Sáng ngày 06/5/2021 tại các tòa nhà chung cư CT2, CT3 và CT4 thuộc dự án Chung cư Iris Garden khoảng gần 100 chủ sở hữu căn hộ chung cư tại đây đồng loạt treo băng rôn phản đối chủ đầu tư ép họ nộp một khoản tiền ngoài hợp đồng với lý do tăng diện tích căn hộ.
Điển hình như trường hợp của Lê Thanh Ngân, chủ căn hộ CT4.6.10, ngày 15/1, chị Lê Thanh Ngân có nhận được thông báo số 277/2021/TB – NHUE GIANG ngày 12/1 của Công ty Nhuệ Giang về việc hoàn thiện Phụ lục điều chỉnh giá và diện tích căn hộ qua email.
Theo đó, diện tích căn hộ của gia đình chị Ngân tăng lên 2m2 so với diện tích trên hợp đồng ký kết ban đầu. Đáng nói, theo chị Ngân, việc đo đạc diện tích căn hộ không được tiến hành với sự chứng kiến của bên B, khi phát sinh sự việc tăng diện tích, công ty tự đo, tự điền diện tích chênh lệnh.
“Lúc bàn giao nhà bên Công ty Nhuệ Giang còn yêu cầu tôi cứ ký nhận và sẽ đo lại khi phát sinh diện tích chênh lệch. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, việc đo đạc thể hiện trên bản vẽ mà công ty bàn giao cho người mua nhà đang sai với quy định tại Thông tư 03/2014/TT – BXD ngày 20/02/2014”, chị Ngân bức xúc cho biết.
Cụ thể, theo các cư dân, đơn vị đo đạc đã vấp phải các lỗi sau dẫn đến việc diện tích các hộ tăng lên bất thường bao gồm: Tính diện tích tường bao hộp kỹ thuật vào diện tích thông thuỷ; Tính phần diện tích tường bao căn hộ giáp lô gia vào diện tích thông thuỷ; Phần vách kính phòng khách thay vì đặt ở mép trong của bức tường như bản vẽ trong hợp đồng mua bán thì lại nằm ở mép ngoài khiến diện tích thông thủy tăng lên.
 |
| Thông báo “Hoàn thiện Phụ lục điều chỉnh giá và diện tích căn hộ” được chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Nhuệ Giang gửi đến cư dân chung cư Iris Garden. |
Tương tự như trường hợp của gia đình chị Ngân, căn hộ CT4.21.1 của gia đình anh Hoàng Cao Cường cũng bị chênh lệnh lớn tới 2,3m2. Đơn giá cho 1m2 diện tích sử dụng căn hộ của anh Cường là 30.726.090 đồng. Theo đó, với diện tích chênh lệch gia đình anh Cường phải thanh toán thêm 71.971.754 đồng cho chủ đầu tư Công ty Nhuệ Giang.
Theo các cư dân ở đây, việc diện tích bị tăng lên không chỉ ở cách đo đạc có dấu hiệu “nhập nhèm” mà mấu chốt còn nằm ở việc Chủ đầu tư đã tự ý bỏ bớt tường cách âm giữa phòng ngủ nhỏ và hành lang. Cụ thể, theo Bản vẽ trong hợp đồng mua bán căn hộ thì phần tường tiếp giáp giữa phòng ngủ nhỏ và hành lang là tường 2 lớp, có khoảng trống ở giữa. Tổng độ dày của tường bao, khe cách âm và tườngg phòng ngủ là 490mm. Tuy nhiên, ở Bản vẽ hoàn công trong Hồ sơ kỹ thuật thì phần khoảng cách giữa 2 bức tường không có, chỉ còn lại một bức tường bao ngoài và tường tiếp giáp, độ dày là 270mm.
Một số bức xúc cho rằng, sự thay đổi này của Chủ đầu tư Công ty Nhuệ Giang đã làm mất đi lớp cách âm, các hộ gia đình bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi tiếng ồn từ các thang máy. “Ai cũng mong sau một ngày làm việc mệt mỏi sẽ có được một giấc ngủ ngon nhưng sự thay đổi này của Chủ đầu tư đã dẫn tới việc giấc ngủ của gia đình tôi bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn. Tinh thần và sức khỏe của gia đình bị ảnh hưởng xấu” - một cư dân sống tại chung cư Iris Garden cho hay.
Các hộ dân đều bày tỏ phẫn nộ với việc làm của Chủ đầu tư khi không tuân thủ thiết kế ban đầu nêu trong hợp đồng. Chủ đầu tư đã tự ý thay đổi thiết kế mà không thông báo cho khách hàng bằng văn bản, không đưa ra những giải thích về việc tại sao lại thay đổi thiết kế...
Ngoài hai vấn đề nói trên, cư dân tại chung cư Iris Garden còn cho rằng họ đang phải đóng phí dịch vụ là 13.000 đồng/m2 là cao hơn mặt bằng chung. Tuy nhiên, phí dịch vụ cao nhưng những gì họ được hưởng đều không xứng đáng. Ví dụ như, cửa ra vào khu chung cư bố trí không như giới thiệu dẫn tới thường xuyên bị tắc đường; tầng kỹ thuật bị Ban quản lý sử dụng vào mục đích riêng dẫn tới người ngoài ra vào thang máy không kiểm soát được, cảnh quan lúc giới thiệu không trùng khớp với thực tế...
Chủ đầu tư “đổ thêm dầu vào lửa”?
Sau những phản ánh của cư dân, Ngày 9/5/2021, Công ty Luật TNHH Á Châu Việt – đại diện pháp lý cho các hộ dân tại chung cư Iris Garden có đơn tố cáo, đã nhận được công văn phản hồi từ Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Nhuệ Giang – chủ đầu tư dự án Iris Garden (công văn này được lập ngày 7/5/2021).
Theo công văn, diện tích căn hộ chung cư tại Dự án Iris Garden được xác định theo đúng quy định của pháp luật và theo đúng Hợp đồng mua bán căn hộ đã kí kết. Công ty Nhuệ Giang cho rằng, Theo thiết kế sơ bộ ban đầu, một số căn hộ trong Dự án Iris Garden được xây thêm hạng mục tường cách âm để chống tiếng ồn từ thang máy. Tuy nhiên, trong quá trình thi công, do chất lượng của thang máy được lựa chọn hoàn toàn đáp ứng yêu cầu đảm bảo về tiếng ồn phù hợp với các quy định trong QCVN 26: 2010/BTNMT và các tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng, hạng mục tường cách âm này được điều chỉnh để đảm bảo mỹ quan, giá trị sử dụng của căn hộ và hiệu quả của Dự án.
Theo Công ty Nhuệ Giang, việc điều chỉnh thay đổi tường cách âm này là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật và không ảnh hưởng đến diện tích của căn hộ.
Chủ đầu tư Công ty Nhuệ Giang cũng trả lời rằng, theo quy định của pháp luật, Chủ đầu tư không bắt buộc phải thông báo và cho phép các Khách hàng nghiệm thu, yêu cầu sửa chữa trước khi bàn giao. Tuy nhiên, với tinh thần thiện chí, hợp tác, vì quyền lợi cao nhất của các Quý khách hàng, tại Dự án Iris Garden, Công ty Nhuệ Giang đã gửi Thông báo mời từng Khách hàng mua Căn hộ đến nghiệm thu trước khi bàn giao. Theo đó, từng Khách hàng kiểm tra kĩ căn hộ, liệt kê cụ thể các hạng mục cần phải sửa chữa, ghi rõ vào Biên bản kiểm tra căn hộ. Công ty Nhuệ Giang đã dành thời gian để hoàn thiện từng hạng mục theo yêu cầu. Công ty Nhuệ Giang đã sửa chữa các hạng mục trong Căn hộ được đề nghị.
Khi nhận bàn giao Căn hộ, từng Khách hàng đều kí kết Biên bản bàn giao Căn hộ và “không có bất kì ý kiến phát sinh gì khác đối với diện tích, thiết kế và toàn bộ các hạng mục trong căn hộ".
 |
| Công văn được Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Nhuệ Giang – chủ đầu tư dự án, gửi cho Công ty Luật TNHH Á Châu Việt – đại diện pháp lý cho các hộ dân tại chung cư Iris Garden. |
Sau khi nhận được công văn trả lời từ phía Công ty Nhuệ Giang, anh Hoàng Cao Cường cho biết: “Tôi và nhiều gia đình khác đã làm đơn kiến nghị mong được giải thích vì sao diện tích căn hộ lại tăng lên 2m2 mặc dù bản thân tôi đã có được câu trả lời. Tuy nhiên, dù Chủ đầu tư đã có công văn trả lời nhưng chúng tôi không đồng tình với cách giải thích của chủ đầu tư. Chúng tôi vô cùng bức xúc bởi công văn trả lời của Chủ đầu tư như “đổ thêm dầu vào lửa”. Mặc dù chúng tôi muốn giải quyết thật nhanh bởi số tiền phải chi trả thêm tương đối lớn, nếu không giải quyết có thể chủ đầu tư sẽ đổ cho chúng tôi chây ì không đóng, có khi phải đóng thêm lãi do chậm thanh toán”.
Liên quan đến sự việc, Luật sư Nguyễn Đức Thượng cho rằng, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Nhuệ Giang – chủ đầu tư dự án Iris Garden, vi phạm nhiều điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ: Khoản 10 Điều 1 quy định về Giải thích thuật ngữ; Khoản 1 và 3 Điều 4 quy định về Chất lượng công trình nhà chung cư; Điểm a, b và c Khoản 2 Điều 5 quy định về Quyền và nghĩa vụ của Bên Bán.
Luật sư Thượng cho biết: "Cụ thể, chủ đầu tư không tuân thủ bản thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Họ cắt bỏ hệ thống cách âm của mỗi căn hộ để được lợi toàn bộ phần diện tích tường cách âm và một khoảng không gian trống nằm giữa tường cách âm và thang máy. Điều này cũng làm giảm một khoản kinh phí dùng để xây tường cách âm. Không có tường cách âm khiến cho những căn hộ nằm cạnh thang máy phải chịu một tiếng ồn rất lớn, đồng thời khiến những thân chủ của tôi phải đóng thêm tiền cho phần diện tích chênh lệch".
Nói về nguyện vọng của Công ty Luật TNHH Á Châu Việt và cư dân chung cư Iris Garden, Luật sư Thượng cho rằng bên phía luật sư và cư dân không mong phải đối đầu với Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Nhuệ Giang. Cư dân muốn được đối thoại, được hòa giải để sự việc được giải quyết trong hòa bình, trong tình hữu nghị. “Nhưng khi cần, chúng tôi sẽ đấu tranh tới cùng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho cư dân Iris Garden” - ông Thượng khẳng định.
Từ thực tế của cư dân tại chung cư Iris Garden thiết nghĩ Chủ đầu tư, các cơ quan chức năng cần lên tiếng để đảm bảo được quyền lợi chính đáng của cả người dân và doanh nghiệp.
