Đất nền ven khu công nghiệp vẫn là hàng “hot”
Xu hướng “ăn theo” bất động sản công nghiệp đã xuất hiện từ nhiều năm nay. Nhiều nhà đầu tư coi dòng sản phẩm này là kênh đầu tư sinh lời hiệu quả. Thực tế đã có không ít nhà đầu tư thắng lớn, kiếm tiền tỷ từ các thương vụ "lướt sóng" và chuyển nhượng đất vùng ven khu công nghiệp.
“Tại một số tỉnh đẩy mạnh phát triển công nghiệp như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc,...các nhà đầu tư vẫn luôn quan tâm đến dòng sản phẩm đất nền ven khu công nghiệp. Thế nhưng, các nhà đầu tư thường chọn vị trí của khu công nghiệp liền kề khu dân cư, vì như vậy sẽ có nhiều nhu cầu nhà ở, xây nhà trọ và các dịch vụ ăn theo”, anh Ngọc Sơn, một nhà đầu tư chia sẻ.
Theo số liệu thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 9 tháng đầu năm vẫn đạt 22,15 tỷ USD, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm 2020, đồng nghĩa với việc bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn tăng trưởng tích cực ngay cả trong mùa dịch.
Theo đánh giá, những nơi có khu công nghiệp phát triển chắc chắn sẽ kéo theo giá đất gia tăng. Bởi địa phương này có lực cầu lớn về nhà ở và sở hữu bất động sản cho đội ngũ lao động như công nhân, kỹ sư và các chuyên gia,…
Khảo sát cho thấy, trong vòng 2 năm qua, đất ven khu công nghiệp Bắc Ninh đã thiết lập mức giá mới. Đơn cử như tại Thành phố Từ Sơn, đất tại khu công nghiệp VSIP đầu năm 2021 tăng phi mã, giá đất khu giãn dân trước đó tầm 15 -18 triệu đồng/m2, thời điểm sốt đất lên 25 - 26 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí. Hay như tại phường Đình Bảng và Phù Khê, giá đất trong các khu đô thị cũng tăng chóng mặt chỉ trong 1 tháng, có nơi thiết lập mức giá gần gấp đôi ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2 so với trước đó chỉ 17 – 18 triệu đồng/m2.
Tại Bắc Giang, đất ven các khu công nghiệp như Vân Trung, Đình Trám, Song Khê - Nội Hoàng, Quang Châu… là điểm nóng của thị trường, giá dao động khoảng 23 - 37 triệu đồng/m2. So với cuối năm 2020, mức giá này tăng khoảng 40 - 60%.
Còn tại Phổ Yên (Thái Nguyên), giá đất khu vực xung quanh các trục đường lớn, đất thổ cư trước đây có giá trung bình 7 - 10 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên từ 15 - 22 triệu đồng/m2. Ở những trục đường trung tâm thị xã, mức giá đang ở ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn.
 Yếu tố quan trọng để giá trị bất động sản gia tăng là tốc độ tăng dân số, nhất là gần khu công nghiệp. |
Có thể thấy, vào những tháng đầu năm 2021, tại một số địa phương trên cả nước đã xảy ra sốt đất “nóng” ăn theo quy hoạch các khu công nghiệp lớn như tại Thái Nguyên, Bắc Giang, Bà Rịa – Vũng Tàu,... Điều này được cho là xu hướng tất yếu, bởi mỗi khu công nghiệp lớn tập trung hàng chục ngàn người lao động, kéo theo nhu cầu ở, thương mại dịch vụ tăng lên.
Theo các chuyên gia bất động sản, yếu tố quan trọng để giá trị bất động sản gia tăng là tốc độ tăng dân số của khu vực. Đây cũng là điểm thu hút đầu tư đất nền ven các khu công nghiệp lớn, có quy mô hàng ngàn héc ta.
Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi “ăn theo” khu công nghiệp?
Có không ít trường hợp nhà đầu tư mắc kẹt không thể thanh khoản khi đầu tư “ăn theo” khu công nghiệp. Đặc biệt, tại các địa phường từng trải qua những cơn sốt đất “ảo”, thì không ít người bị sa lầy vì đầu tư chạy theo quy hoạch trên giấy.
Một số nhà đầu tư chia sẻ, cần phải tỉnh táo khi lựa chọn phân khúc đất nền ven khu công nghiệp và tránh chạy theo tâm lý đám đông. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần phải trang bị cho mình những kinh nghiệm cần thiết để đầu tư sinh lời hiệu quả.
Trước hết, việc nhà đầu tư cần quan tâm đó là địa phương đó có nhiều chính sách thu hút cho khu công nghiệp như giảm thuế, thu hút nhà máy, các công ty xí nghiệp về đặt nhà xưởng,...hay không? Chính những chính sách ưu đãi thuế, thủ tục hành chính thông thoáng, doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong hoạt động và cũng sẽ có nhiều chính sách tốt hơn để thu hút nhân lực từ các địa phương khác. Và khi đó, một lượng lớn công nhân sẽ có xu hướng chuyển dịch về sinh sống gần khu vực các khu công nghiệp, điều này tất yếu sẽ tạo ra sự sôi động của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần xem xét khu công nghiệp có nằm ở vùng kinh tế trọng điểm và được Chính phủ tập trung nguồn lực phát triển hay không? Việc này sẽ quyết định đến tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp, từ đó góp phần làm tăng giá đất vùng ven.
Ngoài những yếu tố kể trên, các nhà đầu tư phải tính toán đến vấn đề điều kiện tự nhiên và hệ thống giao thông gắn liền với các khu công nghiệp. Bởi thực tế, các khu công nghiệp ở phía Bắc và phía Nam sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi về tự nhiên vì ít bị tác động bởi thiên tai, lũ lụt như ở các tỉnh miền Trung.
Cùng với đó, việc kết nối nối giao thông tới khu công nghiệp và các khu công nghiệp phụ trợ hoặc kết nối với cảng biển, cảng hàng không, để xuất nhập nguyên vật liệu và xuất khẩu hàng hóa thuận lợi, sẽ là lợi thế vô cùng lớn để tăng tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp. Theo đánh giá, các khu công nghiệp có tiềm năng là những nơi có vị trí sát đường vành đai, cao tốc, kết nối giao thông thuận tiện với khu vực.
Theo nhận định của các chuyên gia, giá bất động sản trong đó có đất nền ven các khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trong dịp cuối năm, bởi các nguyên nhân: Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng từ 10% đến 15%, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng hay thủ tục phê duyệt dự án siết chặt, kéo dài, dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.
Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, từ tháng 10/2021, nhiều thành phố lớn và nhiều địa phương trên cả nước hoàn thành cơ bản tiêm vaccine cho đối tượng từ 18 tuổi, cùng với việc sàng lọc cách ly người lây nhiễm Covid-19 tạo ra nhiều vùng xanh an toàn. Đồng thời, kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới. Đây được cho là tiền đề để bất động sản tái khởi động và xác lập lại thị trường.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi rót tiền mua bất động sản đặc biệt là đất nền ven khu công nghiệp. Bởi vì, nếu nhà đầu tư muốn “đón sóng” thì rất dễ đất dính quy hoạch. Khi ở giai đoạn thông tin thì ranh giới của khu công nghiệp chưa được xác định rõ ràng. Thực tế, rất nhiều nhà đầu tư ôm một quỹ đất lớn nhưng nằm lọt trong khu công nghiệp và bị giải tỏa đền bù với chi phí thấp hơn nhiều lần giá mua vào.
Ngoài ra, nhà đầu tư rất dễ rơi vào bẫy cơn sốt đất “ảo” khi mới có thông tin hay văn bản khảo sát các khu công nghiệp. Việc này cũng đã từng xảy ra ở nhiều địa phương, khi có thông tin doanh nghiệp lớn gửi văn bản xin dự án và khảo sát tác động môi trường đối với khu vực gửi tới UBND tỉnh, UBND huyện. Nếu không tỉnh táo các nhà đầu tư có thể bị sa lầy, bởi sẽ không tránh khỏi việc nhiều nhà đầu cơ lợi dụng thông tin đó để tạo sóng “ảo”.
Cùng với đó, nhà đầu tư cũng cần tính đến phương án ngắn hạn – trung hạn – dài hạn. Đặc biệt đối với trường hợp ngắn hạn, nhà đầu tư "lướt sóng" đất nền ven khu công nghiệp thời điểm hiện nay cần phải hết sức thận trọng, vì “miếng bánh” đất nền ven khu công nghiệp đầy hấp dẫn nhưng cũng không ít rủi ro.
