Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) từng cho biết, năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở TP HCM xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP HCM phải xem xét, giải quyết.
Trong báo cáo thị trường bất động sản Nhà ở TPHCM quý 3 năm 2020 với chủ đề “Quản lý chung cư – xung đột và giải pháp”, DKRA Vietnam đưa ra nhiều nguyên nhân về tình trạng xung đột tại các chung cư có xu hướng tăng cao trong thời gian vừa qua.
Theo ông Vũ Tiến Thành, Giám đốc DKRA Property Management (Thành viên DKRA Vietnam), xung đột tại các chung cư hiện nay tồn tại nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư, cư dân với cư dân, cư dân với Ban quản lý (BQL) hoặc Ban quản trị (BQT), chủ đầu tư với BQL, BQT…
Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân, chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng.
BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân. Chủ đầu tư và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan. BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…
 |
| Ông Vũ Tiến Thành – CEO DKRA Property Management |
Theo ông Thành, để giải quyết các xung đột trên cơ sở dung hòa loại ích và duy trì quan hệ cân bằng giữa ba bên gồm cư dân - BQT, BQL và chủ đầu tư thì BQL đóng vai trò quan trọng nhất. Mặc dù là đơn vị trung gian không có quyền quyết định nhưng BQL là đơn vị sở hữu lợi thế của đơn vị quản lý vận hành độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ và các tổ chức vận hành bài bản… nên có thể thư vấn cho chủ đầu tư và BQT cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đủ chứng từ thu - chi cần thiết. Từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến chủ đầu tư và cư dân.
“Để có tiếng nói đồng thuận ở chung cư, trước hết, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án…”, ông Thành cho biết thêm.
Về chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao phí bảo trì, các bên liên quan gồm chủ đầu tư, BQL, BQT cần báo cáo việc sử dụng số dư nếu có.
Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy chế quản lý nhà chung cư ban hành theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.
Đối với cơ quan quản lý nhà nước, cần sớm kiện toàn luật có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.
