Theo đó, từ tháng 4/2019, tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở tại Đồng Nai tăng 0,3-6 lần khiến nhiều hộ gia đình, cá nhân “sốc”. Rồi chỉ sau 9 tháng, bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 được ban hành và tiếp tục tăng 0,2-3 lần đã làm nhiều gia đình rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Giá đất Đồng Nai phi mã…
Theo quy hoạch chung, Đồng Nai sẽ trở thành nút thắt giao thông quan trọng, khi khởi công một số dự án trọng điểm như cầu Cát Lái, Vành Đai 3và đại Dự án Sân Bay Long Thành, với hàng loạt dự án hạ tầng đi kèm như khu đô thị và thương mại dịch vụ, thu hút các nhà đầu tư lớn nhỏ. Giá mặt bằng đất đai trong khu vực vô hình chung bị tăng quá cao so với quy định giá của UBND tỉnh giai đoạn 2015-2019, tạo sự biến động lớn, ước tính tăng từ 3 đến 10 lần, trong đó giá đất nông nghiệp tăng so với khung giá đất khoảng 10 lần.
Theo đó, cuối năm 2019, giá đất nông nghiệp của Đồng Nai có mức giao dịch cao nhất là gần 10 triệu đồng/m2, thấp nhất là 23 ngàn đồng/m2 tùy theo từng khu vực, giá đất mà người dân tự chuyển nhượng đã cao hơn khoảng 10 lần so với khung giá tối đa của Chính phủ. Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2015-2019 được cho là không còn phù hợp, và được điều chỉnh tăng trong giai đoạn 2020-2024.
Cụ thể: Nhóm đất phi nông nghiệp cũng được điều chỉnh tăng giá ở hầu hết các khu vực, vị trí, tuyến đường. Trong đó, đất ở tại đô thị được bổ sung thêm 14 tuyến đường mới, đưa tổng số tuyến đường đô thị quy định trong bảng giá đất là 510 tuyến đường và chia thành 715 đoạn, mức tăng phổ biến từ 1,5 đến 3 lần so với giá hiện hành. Mức giá cao nhất là 40 triệu đồng/m2 của đường 30-4 (TP.Biên Hòa) và thấp nhất 160 ngàn đồng/m2 thuộc thị trấn Định Quán (huyện Định Quán).
Với đất ở tại khu vực nông thôn, bảng giá mới cũng rà soát và bổ sung 75 tuyến đường mới, tập trung ở các huyện: Vĩnh Cửu, Xuân Lộc, Trảng Bom, Cẩm Mỹ, nâng tổng số tuyến đường tại khu vực nông thôn được quy định trong bảng giá đất là 543 tuyến, chia thành hơn 1.000 đoạn. Giá đất tại các tuyến đường đều tăng, ít nhất là 1,2 lần. Mức tăng cao nhất là tuyến Hương lộ 2 - xã Long Hưng (TP.Biên Hòa), tăng 18 lần so với giá hiện hành.
Về giá đất nông nghiệp, mức tăng cao nhất là các xã thuộc địa bàn các huyện: Trảng Bom (tăng 2,2 - 3 lần), Thống Nhất (2,5 - 3 lần), Xuân Lộc (3 - 4 lần), Cẩm Mỹ (2,8 - 3,2 lần). Đất nông nghiệp TP.Biên Hòa có nhiều tỷ lệ tăng khác nhau; các phường cũ có tỷ lệ tăng thấp nhất (từ 6 đến 29%), các phường mới thành lập có mức tăng cao nhất là 4,3 lần.
 |
| Đông Nam Bộ, trong đó có Đồng Nai, là khu vực có khung giá đất cao nhất giai đoạn 2020-2024. |
Đối với mặt tiền thì đường Lý Thái Tổ (DT769 đoạn qua xã Đại Phước) năm 2019 lên thổ là 3,2triệu đồng/m2 hiện nay đã là 12 triệu/m2. Hay đường Hùng Vương đoạn qua xã Phú Đông năm 2019 giá chỉ 1,8 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 6,5triệu đồng/m2. Tương tự, đường Huỳnh Văn Lũy ngay UBND xã Phú Đông giá đất từ 1,2 triệu đồng/m2 nay tăng lên 5,5triệu đồng/m2. Như vậy, tính ra, bình quân mức giá đất mới áp dụng từ 2020-2024 tại Đồng Nai tăng gấp khoảng 3-4 lần so với giá đất năm 2019.
Như vậy, trong thời gian tới kể người dân và doanh nghiệp khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất, đóng phí, lệ phí trong sử dụng đất đều chịu mức thuế cao hơn so với trước đây rất nhiều. Đồng Nai cần giảm tiền giá đất phi nông nghiệp xuống thấp hơn so với giá đất đã điều chỉnh năm 2019 để thuận lợi cho người dân trong việc chuyển mục đích sử dụng đất qua đất ở.
Khung định giá đất mới gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp
Theo Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ Quy định về khung giá đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. So với khung giá chung của chính phủ và so với các thành phố lớn trên cả nước, có thể thấy UBND tỉnh Đồng Nai đã đưa ra quy định tăng giá đất giai đoạn 2019-2024 khá máy móc, một chiều nhìn theo cái lợi về nguồn thu ngân sách mà chưa xem xét thấu đáo về những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản của khu vực.
Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 sẽ tác động đến: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân với phần diện tích trong hạn mức (chuyển từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức cho phép); tính thuế sử dụng đất; tính lệ phí, phí trong quản lý sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt hành chính trong vi phạm đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước; xác định giá tài sản khi cổ phần hóa và thoái vốn doanh nghiệp nhà nước.
Theo các chuyên gia, khi áp dụng bảng giá đất mới thì sẽ tăng thuế chuyển đổi mục đích lên đất ở chi phí cao hơn trước; tăng phí chuyển nhượng bất động sản; tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,… dẫn đến giá bán sẽ phải tăng để bù vào các khoản chi phí đó, nhất là ảnh hưởng lớn đối với các công ty phân lô bán nền, giá tăng cao, người mua sẽ cân nhắc kỹ và các nhà đầu tư sẽ dễ bỏ cuộc.
Trong khi đó, người dân đang sở hữu đất nông nghiệp muốn chuyển lên đất thổ cư cũng gặp nhiều khó khăn về phí thuế nên cũng cân nhắc. Từ tháng 4-2019, tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở tại Đồng Nai theo quy định cũ đã tăng 0,3-6 lần khiến nhiều hộ gia đình, cá nhân “sốc”. Nhưng sang bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 được ban hành và tiếp tục tăng 0,2-3 lần đã khiến nhiều gia đình rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Áp lực bồi thường và giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đặt ra cũng sẽ khó đạt được các thỏa thuận.
Thực tế, bảng giá đất tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2020-2024 có biến động tăng rất lớn so với bảng giá giai đoạn 2015-2019 như đã nêu trên, gây khó khăn cho rất nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn, nhưng được cho rằng vẫn còn cách xa so với giá đất thị trường chung.
Bởi mức giá đất phi nông nghiệp quá cao, người dân không đủ khả năng chuyển mục đích sử dụng đất sẽ dẫn đến xây dựng trái phép và rất khó khăn cho công tác quản lý.Nên chăngĐồng Nai cần một chế tài đặc biệt nhằm kiểm soát giá đất trên thị trường quản lý thay vì chỉ thực hiện bằng cách rà soát, đối chiếu trên mặt bằng chung để quy định một khung giá đất quá cao như hiện nay gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và người dân?
