Ông Nguyễn Sỹ Cương, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, cho biết phiên giải trình dự kiến diễn ra trong tháng 2 này.
Không hợp luật
Thời gian qua, hàng trăm người dân Hà Nội mua căn hộ tại tòa nhà Keangnam (quận Nam Từ Liêm), Đại Thanh (huyện Thanh Trì), Lê Văn Lương Residentials (quận Hà Đông), Mỹ Đình Plaza (quận Cầu Giấy)… đã viết đơn khiếu nại về việc căn hộ bị “ăn bớt” diện tích so với hợp đồng mua nhà. Tuy nhiên, mọi thỏa thuận, khiếu nại, yêu cầu chủ đầu tư đền bù đều chưa đem lại kết quả.
| |
| Nhiều hộ dân sinh sống tại tòa nhà Keangnam vẫn đang khiếu kiện do mua phải căn hộ thiếu diện tích |
Trong khi đó, một số hộ dân ở khu đô thị Đại Thanh đã nhiều lần phản đối cách tính diện tích căn hộ phủ luôn toàn bộ tường bao ngoài căn hộ và cột, hộp kỹ thuật, tường chịu lực của chủ đầu tư thay vì tính từ tim tường đến tim tường. Điều này khiến nhiều căn hộ bị thiếu từ 1-4 m2 so với ký kết ban đầu.
Tại tòa nhà cao cấp Keangnam, nhiều hộ gia đình đã nộp đơn khởi kiện Công ty TNHH Keangnam Vina (chủ đầu tư) ra TAND quận Nam Từ Liêm do không tìm được tiếng nói chung. Đơn cử, bà Bùi Thị Bảo Quyên phải trả tiền mua căn hộ B606 có diện tích 206,95 m2. Tuy nhiên, khi nhận căn hộ và đo đạc lại, bà Quyên phát hiện 20,99 m2 diện tích căn hộ thuộc sở hữu chung (cột chịu lực, hộp kỹ thuật, tường chung), diện tích thuộc sở hữu riêng theo Luật Nhà ở quy định chỉ là 176,66 m2. Như vậy, căn hộ mà bà Quyên mua thiếu hụt hơn 30,2 m2 (mỗi m2 tại toà nhà Keangnam có giá lên tới hàng ngàn USD - PV).
TS Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp), cho rằng phản ánh của người dân về việc Bộ Xây dựng đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư 16/2010 và Công văn 124/2010 (của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) không phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở là có cơ sở.
Theo điều 70 Luật Nhà ở và điều 49 Nghị định số 71 hướng dẫn thực hiện luật này, “phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái...”.
“Đây là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thủy. Những phần tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ thuộc phần sở hữu chung. Điều 225 Bộ Luật Dân sự cũng quy định phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia. Tuy nhiên, việc quy định và hướng dẫn về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường tại Thông tư 16 và Công văn 124 của Bộ Xây dựng cho thấy phần sở hữu chung (tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ) đã bị đem chia cho các chủ sở hữu các căn hộ và vì thế nó được tính vào diện tích sàn căn hộ mua bán, được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ” - ông Sơn phân tích.
Gây thiệt hại lớn cho người mua
Sau khi tiếp nhận phản ánh của người dân, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật đã vào cuộc kiểm tra và khẳng định quy định, hướng dẫn của Bộ Xây dựng đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa các hộ dân. Hơn nữa, người dân phải trả các khoản thuế, phí hằng tháng, hằng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ thiếu diện tích. Nhiều người cùng bỏ ra một số tiền để mua căn hộ nhưng lại phải nhận những căn hộ thiếu diện tích, nhỏ hơn so với hàng xóm của mình.
“Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ. Người dân phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng là điều vô lý” - TS Lê Hồng Sơn nói.
Qua họp bàn với các đơn vị thuộc Bộ Tư pháp, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật còn phát hiện việc quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng. Các phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn chia căn hộ được tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này lại được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà. Phần sở hữu chung là hành lang, sảnh của ngôi nhà cũng thường bị chủ đầu tư biến thành văn phòng cho thuê kiếm lời, còn người mua thì không được sử dụng, hưởng lợi gì nên ngày càng gây bức xúc.
Ông Nguyễn Sỹ Cương cho biết ngoài Bộ Xây dựng, trong phiên giải trình sắp tới sẽ có mặt nhiều cơ quan, ban ngành liên quan để đưa ra quan điểm xung quanh việc này. “Theo thông tin tôi được biết thì trong phiên giải trình tới đây, Ủy ban Pháp luật sẽ đặt ra cả chuyện có lợi ích nhóm trong việc ban hành quy định liên quan đến tính diện tích căn hộ như vậy hay không? Nếu có thì phải có hướng xử lý để bảo đảm quyền lợi của người dân”- TS Lê Hồng Sơn tiết lộ.
* Bị ép mua nhà lớn
Theo Sở Xây dựng TP HCM, hiện khá phổ biến tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư với chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư về cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư thông thủy (lọt lòng căn hộ) hoặc từ tim tường đến tim tường (diện tích lớn hơn) do luật cho phép cả 2 cách tính này.
Ngoài ra, ngay trước Tết còn xảy ra tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư dự án chung cư Âu Cơ Tower (quận Tân Phú) do giao nhà diện tích lớn hơn hợp đồng từ 2-5 m2 (giá bán khoảng 22 triệu đồng/m2) khiến nhiều gia đình phải chạy vạy để đóng thêm tiền phát sinh.
]Đại diện cư dân tại đây cho biết đang tập hợp khoảng 100 hộ dân để kiện chủ đầu tư đòi quyền lợi. Trong đó, lớn nhất là yêu cầu khi làm sổ hồng phải thể hiện diện tích thực tế, nếu không được, chủ đầu tư phải trả lại tiền đóng thêm.
* Bộ Xây dựng phản bác
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định Luật Nhà ở và Nghị định 71 không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ mà chỉ quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Vì vậy, hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ để giúp bên bán và bên mua tự thỏa thuận trong lựa chọn cách tính. Giao dịch mua bán căn hộ là giao dịch dân sự nên các quy định của nhà nước cũng không nên áp đặt việc thỏa thuận giữa hai bên.
Ông Hà khẳng định việc đưa ra cách tính diện tích chung cư như Thông tư 16 không tạo ra lợi nhuận cho người bán và cũng không gây thiệt hại cho người mua.
Tuy nhiên, TS Lê Hồng Sơn khẳng định đây là cách biện minh của Bộ Xây dựng bởi đến nay, người dân mua phải những căn hộ thiếu diện tích ở Hà Nội vẫn đang đi khiếu kiện. Nếu Bộ Xây dựng không rà soát sửa đổi các quy định nêu trên, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật sẽ áp dụng biện pháp mạnh hơn.