Để bạn đọc dễ hiểu, chúng tôi chia tình huống này ra làm hai trường hợp: thứ nhất, người chuyển quyền (người bán) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) và trường hợp người chuyển quyền chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo đó, người nhận chuyển quyền (người mua) chỉ có giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất viết tay (mua bán viết tay). Giấy tờ này chỉ có chữ ký (hoặc điểm chỉ) của hai bên mà không có công chứng hay chứng thực xác nhận của chính quyền địa phương. Thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Nói cách khác, người mua là người đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Căn cứ vào quy định hiện hành có 2 tình huống có thể được xem xét cấp sổ đỏ:
Tình huống 1: Người đang sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ trước ngày 1/1/2008 thì có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a mục 1 Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi điều 82 Nghị định 43/2014).
Tình huống 2: Người đang sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014. Trường hợp này, về thời gian mở rộng hơn so với tình huống 1 nhưng để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định tại điểm b mục 1 Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) cần có thêm 1 điều kiện là có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014. Nói cách khác, trường hợp này người bán đã đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa có sổ đỏ.
Về thủ tục, người đang sử dụng đất trong các trường hợp này thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này (nghị định 43/2014, sửa đổi bởi Nghị định 01/2017) mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể hiểu, người nhận chuyển quyền được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải làm lại thủ tục chuyển quyền theo quy định (công chứng, chứng thực) nữa.
Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014 (Câu chuyện Pháp luật đã trình bày trong các số báo trước). Quy định trên không những mở rộng khả năng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất mà còn còn quy định rất rõ đối với trường hợp này: “cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều nay góp phần vào việc chống sách nhiễu, đòi hỏi vô lý trong quá trình giải quyết thủ tục cấp giấy.
Tình huống 3: Cũng liên quan đến trường hợp người chuyển nhượng chưa có sổ đỏ nhưng đã chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng (mua) còn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp này, trong thực tiễn, có thể hiểu là, người bán chưa có sổ đỏ nhưng việc mua bán (chuyển quyền sử dụng) được lập thành văn bản có công chứng (hoặc chứng thực xác nhận). Nếu văn bản chuyển nhượng là hợp pháp thì vẫn có thể xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 82 Nghị định 43/2014. 2.
Đất đã có sổ đỏ
Đây là trường hợp bên chuyển quyền (người bán) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó mới chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng lẽ ra phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật (như phải được công chứng hoặc chứng thực) nhưng lại chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định (như chỉ có giấy tờ mua bán viết tay giữa hai bên).
Trường hợp này vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 82 Nghị định 43/2014. Cụ thể như sau: “người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định”. Cần nhấn mạnh rằng, khoản 2 điều 82 sử dụng từ “hoặc” chứ không phải từ “và”.
Do đó, người nhận chuyển nhượng chỉ cần đáp ứng một trong hai điều kiện là có thể được xem xét cấp giấy chứ không cần phải đáp ứng cả hai.
Thủ tục cấp giấy trong trường hợp này được quy định như sau: - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có; - Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định. Hồ sơ trong trường hợp này được hướng dẫn bởi Khoản 4 Điều 9, Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau: - Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;
- Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền. Như vậy, có thể thấy, với những quy định của Nghị định 43/2014, Nghị định 01/2017 đã tháo gỡ rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người đang sử dụng đất thực hiện quyền của mình về đất đai.
