Tranh chấp nào phải thực hiện thủ tục hòa giải
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Hiểu theo nghĩa rộng, là những tranh chấp liên quan có đối tượng là đất đai như: về quyền sử dụng đất (chia thừa kế, ly hôn, ranh giới…), về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất (thực hiện hợp đồng) và tranh chấp về mục đích sử dụng đất (lối đi chung,...).
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành thì được giải quyết như sau:
(i) Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết;
(ii) Nếu đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết là nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc lựa chọn khởi kiện tại Tòa án.
Theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 5/5/2017, đối với tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBDN cấp xã nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện. Như vậy, để được Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án, do đó đương sự có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án.
 |
Hình minh họa. |
Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP). Một trong các bên làm đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu tổ chức thủ tục hòa giải với nội dung tranh chấp như: diện tích, vị trí đất tranh chấp; quá trình sử dụng đất và các tài liệu đính kèm nhằm chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất với các tài liệu địa bộ, bằng khoán, giấy tờ chuyển nhượng đất đai, biên lai nộp thuế…
Sau khi nộp đơn, nếu UBND cấp xã chậm hoặc không tiến hành hoặc thủ tục hòa giải thì người nộp đơn có quyền khiếu nại đến UBND cấp huyện về hành vi của UBND cấp xã.
Khi nhận được đơn, UBND cấp xã thực hiện việc thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng và đại diện UBMTTQ, tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn, người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội, già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ việc, đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại nơi tranh chấp biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó, cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên.
Hội đồng hòa giải tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. Những trường hợp ở xa hoặc không tham dự được buổi hòa giải có thể ủy quyền cho người khác để tham dự.
Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải, thành phần tham dự hòa giải, tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu), ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận và không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã, đồng thời phải được gửi cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.
Trường hợp hòa giải thành nếu có nội dung phù hợp pháp luật thì có giá trị pháp lý bắt buộc đối với các bên và là giấy tờ để cấp hoạc cập nhật biến động trên giấy chứng nhận, nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì UBND gửi biên bản hòa giải thành đến Cơ quan Tài nguyên và Môi trường để điều chỉnh hồ sơ địa chính.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác (thay đổi, bổ sung,..) với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định.
Một điểm lưu ý, theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2013, hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau. Trong khi đó, hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục được quy định trong Luật Đất đai 2013 được công nhận và đương sự được thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động. Hòa giải cơ sở và hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã có thẩm quyền, thủ tục và công nhận kết quả hòa giải khác nhau, với hòa giải cơ sở thì phải nộp đơn ra Tòa án công nhận kết quả hòa giải cơ sở thành.
 |
Một buổi hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND xã. |
Một số lưu ý khi hòa giải
Theo quy định, tranh chấp về đất đai bắt buộc phải tiến hành qua hòa giải tại UBND cấp xã trước khi Tòa án thụ lý giải quyết. Do các giấy tờ tài liệu không chính xác và thực tế sử dụng đất trong thời gian dài với nhiều biến động nên trong quá trình giải quyết vụ tại Tòa án thì phát hiện thêm các tranh chấp đất đai: ranh giới, giấp chứng nhận,…), như vậy với những tranh chấp phát sinh này phải thực hiện thủ tục hòa giải.
Việc không xác định đúng và đầy đủ các tranh chấp khác phát sinh dễ dẫn đến các bản án giải quyết sai, không thi hành được, hủy án,… sẽ kéo dài vụ tranh chấp. Cách giải quyết của Tòa án thường là tạm đình chỉ vụ án và hướng dẫn đương sự về hòa giải lại và sau đó tiếp tục giải quyết hoặc khởi kiện vụ án mới rồi nhập chung vụ án để giải quyết. Đối với các trường hợp tranh chấp với đất đã được cấp giấy chứng nhận thì việc giải quyết vụ án liên quan đến yêu cầu hủy giấy chững nhận nên Tòa cấp có thẩm quyền là TAND cấp tỉnh.
Khi thực hiện công tác hòa giải, đương sự cần đề nghị Hội đồng hòa giải thu thập hoặc yêu cầu các bên cung cấp tài liệu chứng cứ, qua đó các bên hiểu rõ hơn về nội dung tranh chấp và cơ sở pháp lý cho yêu cầu của mình, giúp các bên dễ cùng đồng thuận trong việc thỏa thuận. Nhiều vụ việc hòa giải không tiến hành xác minh tranh chấp, không mời đầy đủ các trong tranh chấp,… dẫn đến việc hòa giải thiếu khách quan, đương sự có ít tài liệu chứng cứ thường bất lợi và ảnh hưởng đến quyền lợi của họ trong quá trình giải quyết sau này. Do đó, với những vấn đề chưa rõ hoặc không có tài liệu chứng minh thì đương sự cần phải yêu cầu Hội đồng hòa giải xác định làm rõ.
Ngoài ra, trên thực tế, xuất hiện một số vụ việc, một số cán bộ địa chính hoặc tư pháp của UBND cấp xã thực hiện các hoạt động ký và đóng dấu trên các văn bản thỏa thuận của các bên đương sự đã lập hoặc chủ động lập biên bản về thỏa thuận của các bên trong tranh chấp đất đai không phải là hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai (thẩm quyền, thủ tục, nội dung,..), không phải hoạt động chứng thực giao dịch dân sự nên không có giá trị pháp lý.
Mặt khác, kết quả hòa giải thành có giá trị pháp lý và không phải chịu tiền án phí tính theo giá trị với mức ban đầu là 5% trên giá trị tài sản và các chi phí khác nếu phải đưa vụ việc ra Tòa án giải quyết. Do đó, thực hiện tốt công tác hòa giải tại UBND cấp xã trong tranh chấp đất đai giúp các bên có thể hòa giải thành hoặc chí ít cũng giúp làm rõ sự việc hoặc thêm tài liệu chứng cứ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
