Theo nhận định của GS Đặng Hùng Võ, từ năm 2014, các doanh nghiệp phát triển bất động sản (BĐS) Việt Nam đã nghĩ tới phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng và họ tích cực đổ tiền vào phân khúc này, tạo nên một xu hướng mới của bất động sản.
Trước đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đã tạo dựng những dự án nghỉ dưỡng với sản phẩm chủ đạo là second home – căn nhà thứ hai để cho người Việt Nam mua nghỉ dưỡng khi có nhu cầu hoặc cho khách du lịch thuê lại làm căn hộ khách sạn lưu trú.
Dù có sự phát triển mạnh, thậm chí có thời điểm còn tăng trưởng nóng cả về dự án, sản phẩm lẫn giao dịch, tuy nhiên, khung pháp lý cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng vẫn đi sau.
Nguyên nhân của việc "đi sau" này, theo GS Đặng Hùng Võ là do giữa 3 Bộ: Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở),Bộ Văn hóa thể thao và du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình BĐS này.
"Như vậy, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng cứ thế phát triển theo tư duy riêng về pháp lý của các địa phương mà không có chính sách, pháp luật "chínhdanh” để điều chỉnh. Thuật ngữ pháp lý “đất ở không hình thành đơn vị ở” được “sáng tác” trong giai đoạn này và được áp dụng tại khá nhiều địa phương để giao đất du lịch - nghỉ dưỡng cho các dự án đầu tư như đất ở. Nhiều sản phẩm, nhiều thuật ngữ được sử dụng mà không được quy định rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật liên quan." - ông nói.
Cũng theo GS Võ, sự “sáng tạo pháp luật” về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã giúp thị trường BĐS du lịch- nghỉ dưỡng phát triển mạnh, nhất là hình thức Condotel, thu hút được lượng vốn lớn đổ vào phân khúc này. Khi các dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được hình thành với nhiều sản phẩm được cam kết cấp sổ đỏ lâu dài, các nhà đầu tư thứ cấp cũng ồ ạt rót tiền đầu tư với kỳ vọng lợi nhuận lớn.
Tuy nhiên, sự phát triển nóng đã dẫn đến một vài sự “đổ vỡ” và sau đó kéo cả thị trường xuống dốc.
Về nguyên nhân "sự đổ vỡ', theo GS Võ, trong đó một phần là việc pháp luật “ép” loại hình BĐS này vào khối sản xuất, kinh doanh với thời hạn sử dụng đất 50 năm hoặc cùng lắm tới 70 năm làm cho các nhà đầu tư thứ cấp không mặn mà bỏ tiền vào đầu tư.
Sau 2 năm gần như đóng băng do COVID-19, thị trường du lịch cũng như bất động sản du lịch đã hoạt động trở lại, tuy nhiên, theo nhận định của GS Đặng Hùng Võ, dù ngành du lịch phục hồi dù có tạo ra cơ hội cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tăng trưởng trở lại đến mấy mà nếu không có khung pháp lý hoàn chỉnh thì không gỡ được các điểm nghẽn trong gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, tức là từ dân.
Ngược lại, nếu BĐS du lịch – nghỉ dưỡng không có vốn để phát triển và tái khởi động lại các dự án đang dang dở thì cũng không thể nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú cho ngành du lịch - một trong những yếu tố mang tính quyết định đến việc thu hút và giữ chân du khách. Các nhà phát triển BĐS có tiềm lực muốn tham gia vào BĐS du lịch -nghỉ dưỡng thì sức cũng chỉ đủ để làm một vài khách sạn chứ không đủ khả năng để đầu tư rộng rãi các cơ sở lưu trú đa dạng, không chỉ condotel,shophouse, villa mà kể cả homestay, farmstay… và rộng hơn là hạ tầng, tiện ích để hướng tới chất lượng và đẳng cấp du lịch quốc tế.
Từ những phân tích đó, GS Võ đề nghị chính phủ cần tạo điều kiện để các nhà phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng huy động được đa dạng các nguồn vốn, thực hiện các ý tưởng phát triển đa dạng hạ tầng lưu trú du lịch.
"Muốn phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, thì điểm nhấn cần quan tâm là đầu tư cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Song vốn đầu tư, từ đâu? Ngân sách Nhà nước chắc chắn rất thiếu, doanh nghiệp phát triển dự ánBĐS cũng không thể đủ nguồn tài chính. Vậy, chỉ có giải pháp là chúng ta tạo điều kiện để hút vốn từ người dân dưới danh nghĩa của các nhà đầu tư thứ cấp để phát triển BĐS du lịch -nghỉ dưỡng. Theo đó, nguồn vốn phát triển sẽ rộng rãi hơn rất nhiều.“500 tấn vàng” trong dân, làm cách nào để khuyến khích lượng tài sản của dân để đưa vào trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh…?" - ông đặt câu hỏi.
Liên quan đến bản chất và khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", GS Võ cho biết:
Chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào BĐS du lịch -nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.
Hàng loạt dự án du lịch nghỉ dưỡng đã bị vướng mắc, thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng”gần như hoàn toàn. Tại các dự án xuất hiện tranh chấp kéo dài giữa các nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư dự án vì cam kết cấp sổ đỏ lâu dài, nhưng các chủ đầu tư dự án cũng bất lực, phải chờ vào quyết định của chính quyền địa phương.
"Chủ đầu tư thiệt hại lớn, nhà đầu tư bức xúc. Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của BĐS du lịch - nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý. Tại sao chúng ta không học tập kinh nghiệm của các nước công nghiệp, họ không có hạn chế là chỉ có đất ở mới được sở hữu lâu dài, mà tất cả các loại đất nếu muốn sở hữu lâu dài hay ngắn hạn đều được, tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, quy hoạch và quản lý bằng công cụ tài chính là thuế. Nếu muốn sở hữu lâu dài, vĩnh viễn phải đóng thuế cao, 70 năm thì thuế thấp hơn, 50 năm sẽ thấp nữa, thậm chí 10 năm thì được miễn thuế. Ví dụ như vậy, các nước họ làm điều này rất đơn giản. Bên cạnh đó, một số nước hoàn toàn không cho quyền sử dụng đất lâu dài đối với mọi loại đất kể cả đất ở. Còn ở ta, Nhà nước đang ép tư duy của mình vào tư duy của người đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Tôi cho rằng, điều đó là không ổn. Nhà nước chỉ nên giữ vai trò điều tiết và giữ trật tự cho thị trường, chứ đừng dùng quyền lực Nhà nước để áp đặt vào người sản xuất, kinh doanh. Khi cuộc sống ngày càng hiện đại, chúng ta đừng bám lấy tư duy cũ" - GS Đặng Hùng Võ thẳng thắn bày tỏ quan điểm.
Ông Võ cũng cho biết: Hiện nay còn nhiều thủ tục quá phức tạp theo hướng thuận lợi cho cơ quan quản lý, nhưng mang tính gây khó khăn cho người tham gia, làm cho thị trường khó phát triển, kinh tế thiếu minh bạch. Các nhà đầu tư, người thì bị kẹt tiền trong các dự án đất nhà ở, các dự án phát triển thương mại, dịch vụ…
"Đáng lẽ ra chúng ta phải tạo điều kiện dễ chịu nhất cho các nhà đầu tư. Họ đã chịu khó bỏ tiền, nhưng sau đó thì vốn bị “mắc” tại các dự án,không cách nào giải quyết nổi. Vậy thì khi ngân sách không đủ để phát triển, ai sẽ chịu bỏ tiền để đầu tư, để triển khai những dự án lớn?" ông nói.
Về phía nhà quản lý, GS cũng thấy hiểu: Tâm lý của các nhà quản lý là lo ngại đứng trước vành móng ngựa, không biết số phận quản lý của mình sẽ ra sao. Trên thực tế, đã có rất nhiều cán bộ quản lý rơi vào vòng lao lý. Từ đó, tâm lý “chim sợ cành cong” của các quản lý kế nhiệm là không thể tránh khỏi. Cũng chính vì vậy mà cách yên phận nhất là gác bút không ký.
"Câu chuyện của Khánh Hòa hay Đà Nẵng trong thời gian qua cũng là một hồi chuông cảnh báo cho các nhà quản lý là không được làm bừa, đó là góc độ tích cực. Nhưng cảnh báo đó đã quá mạnh đến mức ngay cả ký “có lý” cũng không dám ký. Chỉ cần ai đó phát hiện vấn đề này luật đang không rõ ràng hay còn rủi ro… là tâm lý sợ sai bao trùm."
Từ thực tế này, ông đề nghị cần phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi.
"Đó mới là luật pháp thực sự. Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển. Sự e ngại hiện nay của các cơ quan quản lý đang làm cho mọi việc đứng yên chờ đợi. Có thể là chờ một hướng dẫn nào đó của cơ quan có thẩm quyền để cụ thể hóa cách thức gỡ các điểm nghẽn đang tồn tại." - GS Võ đề nghị.
Theo ông, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
Việc sớm có quyết sách tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp, gỡ rốipháp lý cho địa phương là rất cần thiết để phát triển kinh tế du lịch sau một khoảng thời gian dài “nằm yên” vì Covid-19. Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loạihình BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướngtạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình BĐS này. Tất cả những người làm luật, xây dựng luật pháp phải tư duy lại theo cách nghĩ của một nước côngnghiệp phát triển. Có như vậy, chúng ta mới hy vọng đến năm 2045, chúng ta tiệm cận tới những tiêu chí “vùng ven” của một nước công nghiệp phát triển.
Quan điểm của GS Đặng Hùng Võ được thể hiện tại Tọa đàm Tại Tọa đàm "Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam". Tọa đàm được tổ chức dưới sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn).
Tham gia tọa đàm này, đa số các chuyên gia đều cho rằng sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua bất động sản xây dựng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đang là vấn đề bất cập, gây “nghẽn” ở nhiều địa phương trên cả nước như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận), Kiên Giang, Bình Định…. Sự thiếu nhất quán, chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương “làm khó” cho cả doanh nghiệp/chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp.
Về hướng gỡ “khó” cho doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp, nhiều ý kiến chuyên gia, luật sư và thậm chí ý kiến của lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa đồng thuận với hướng giải pháp: Những dự án BĐS đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).
