Xu hướng phổ biến
Tại Hội nghị Giải pháp phát triển và Xúc tiến đầu tư: “Bất động sản (BĐS) du lịch nông nghiệp (DLNN) Việt Nam” diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnRea) cho biết, việc phát triển DLNN đang dần trở thành xu hướng phổ biến tại các vùng đất nông thôn, đặc biệt là tại các quốc gia có nền kinh tế NN phát triển như Việt Nam. Phát triển DLNN không chỉ đem lại lợi ích cho ngành DL mà còn góp phần tăng giá trị cho vùng đất, đem lại cơ hội phát triển kinh tế và cải thiện đời sống cho cộng đồng địa phương.
Khẳng định DLNN tạo cơ hội để các vùng đất nông thôn tận dụng tiềm năng, thế mạnh để tăng giá trị cho đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN&MT) cho biết, thời gian qua tại một số địa phương có xuất hiện mô hình DL kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) như: Hòa Bình, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Lâm Đồng, Đồng Nai, Long An và TP HCM...
“Đây là loại hình có xây dựng cơ sở lưu trú cho du khách nghỉ ngơi và trải nghiệm các hoạt động sản xuất trồng trọt, chăn nuôi, tham quan, nghỉ dưỡng và thưởng thức thực phẩm sạch từ các sản phẩm được nuôi trồng, chế biến ngay tại nông trại. Tại mô hình này, các nhà đầu tư đã cho xây dựng mới, cải tạo các nhà tạm, lán trại thuộc các trang trại NN, các khu đất NN (rừng sản xuất…) để tạo thành các khu nghỉ dưỡng để kinh doanh du lịch hoặc chuyển nhượng. Việc xuất hiện mô hình farmstay là do nhu cầu của thị trường du lịch, thị trường BĐS phát triển năng động, nhà đầu tư nghĩ ra nhiều mô hình để kinh doanh đáp ứng nhu cầu của xã hội…” - ông Bình chia sẻ...
Tuy nhiên, có một thực tế là một số hộ gia đình cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (SDĐ) của các hộ gia đình cá nhân để làm mô hình farmstay không phù hợp với quy hoạch; Chuyển mục đích SDĐ trái phép; Xây dựng nhà, cơ sở lưu trú, công trình trái phép trên đất nông, lâm nghiệp; Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng khi chưa hoàn thành thủ tục đầu tư, chưa hoàn thành thủ tục về đất đai…
Cần quy định cụ thể, đồng bộ
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, loại hình DLNN vẫn chủ yếu tự phát, nhỏ lẻ, thiếu chiến lược. Một trong những nguyên nhân là do thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh và khuyến khích các nhà đầu tư trong và ngoài nước có năng lực tham gia phát triển BĐS DLNN một cách chuyên nghiệp.
Theo ông Tuyến, có 3 luật liên quan đến loại hình BĐS DLNN là Luật Đất đai, Luật Du lịch và Luật Kinh doanh BĐS, song các quy định cũng rất mờ nhạt. Đơn cử, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định về quản lý và SDĐ vào mục đích DLNN, chưa định danh loại hình BĐS DLNN…
“Chính vì không định danh, giải mã khái niệm đất DLNN nên pháp luật đất đai hiện hành cũng chưa quy định cụ thể về việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ; thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất NN sang đất DLNN. Câu hỏi được đặt ra là vậy đất DLNN thuộc nhóm đất NN hay nhóm đất phi NN (là loại đất thương mại, dịch vụ). Pháp luật đất đai hiện hành chưa có lời giải cho câu hỏi này”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đặt vấn đề.
Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng chưa có các quy định cụ thể về: Kinh doanh BĐS DLNN; Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia đầu tư, kinh doanh cũng như điều kiện, nguyên tắc, phạm vi kinh doanh; Chính sách phát triển kinh doanh; Quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường BĐS DLNN…
Luật Du lịch 2017 tuy có đề cập đến loại hình DLNN nhưng khá mờ nhạt, chỉ lồng ghép trong các quy định chung về du lịch; Chưa quy định về chiến lược tổng thể về phát triển DLNN, về tài nguyên du lịch, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động phát triển DLNN, chính sách khuyến khích phát triển… Đặc biệt, vấn đề quản lý nhà nước; cơ chế phối kết hợp giữa các bộ, ngành, địa phương đối với loại hình DLNN chưa được thể hiện rõ nét…
“Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS nói chung và phân khúc thị trường BĐS DLNN nói riêng bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ. Khi hoàn thiện, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS… cần bổ sung một số điều tạo cơ sở pháp lý nền tảng cho BĐS DLNN vận hành, phát triển thông suốt, đồng bộ, lành mạnh, sau đó cụ thể hóa hơn bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành” - PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề xuất.
