Gỡ khó cho chính quyền và người dân
Luật Xây dựng 2014 cấm nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực quy hoạch không được xây dựng mới mà chỉ được phép sửa chữa, cải tạo nếu có giấy phép.
Cụ thể, tại khoản 5, Điều 94, Luật Xây dựng 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau: “Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo”.
Tuy nhiên, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực đã đưa ra những điều chỉnh có lợi cho người dân sinh sống tại các khu vực này. Cụ thể, tại mục 5 (khoản 33, Điều 1) quy định: “…Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.
 |
| Từ ngày 1/1/2021 người dân có thể xây dựng nhà trên đất dự án nếu bị “treo” từ 3 năm trở lên. |
Đối chiếu quy định trên thì từ ngày 1/1/2021, sau 3 năm nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Luật không quy định khái niệm thế nào là quy hoạch treo nhưng có thể hiểu là “quy hoạch treo”, “dự án treo” là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch thì gọi là “quy hoạch treo” và dự án treo.
Hiện các “dự án treo” là một trong những vấn đề tồn tại trong nhiều năm và mang đến những hậu quả vô cùng lớn, ám ảnh của người dân và cấp chính quyền trong cách giải quyết và bảo vệ quyền lợi của người dân. Những người dân sống trong đất quy hoạch treo khốn khổ trăm bề, nhà cửa trong vùng quy hoạch treo không được sửa chữa, đất đai không được mua bán, dự án không được thực hiện.
Những dự án “treo bền vững”
Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân dẫn đến dự án chậm tiến độ như chủ đầu tư không đủ năng lực (tài chính, kinh nghiệm). Bên cạnh đó, lỗi cũng đến từ các cơ quan chức năng khi thủ tục phê duyệt dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng... Những vướng mắc, kéo dài trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng...
Việc xử lý các tồn tại trong việc các dự án ôm đất vàng rồi “bỏ hoang” là điệp khúc chưa có hồi kết. Các dự án này vẫn tồn tại nhan nhản rải khắp các huyện ngoại thành Hà Nội, cho đến các khu vực quận nội đô.
Trong văn bản hồi đáp ý kiến cử tri mới đây, UBND Thành phố Hà Nội cho biết, trong tổng danh mục 383 dự án có sử dụng đất chậm tiến độ trên địa bàn thành phố, đến nay mới chấm dứt hoạt động 30 dự án, đang thực hiện thủ tục chấm dứt hoạt động của 5 dự án.
Như vậy, còn tới hơn 300 dự án “treo” rải khắp Thủ đô khiến bộ mặt thành phố trở nên lộn xộn, thậm chí là nhếch nhác. Người dân sống trong vùng chịu ảnh hưởng quy hoạch dự án gặp nhiều khó khăn, không ít hộ dân rơi vào cảnh bi đát. Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND Thành phố Hà Nội kiểm tra, xử lý nội dung phản ánh này.
Luật Đất đai từ năm 1993, 2003, 2013 đều quy định, nếu dự án quá 1 năm không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng theo tiến độ được duyệt thì sẽ bị thu hồi, nhưng trên thực tế, số dự án thu hồi được rất ít. Và không ít các dự án chậm thực hiện kéo dài hàng chục năm vẫn không bị thu hồi. Các chuyên gia nhấn mạnh, điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến quá trình đô thị hóa của Thành phố Hà Nội, lãng phí hàng triệu mét vuông đất, nguồn tài nguyên quý giá và ảnh hưởng đời sống của người dân trong vùng dự án.
 |
| Dự án Khu đô thị Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai) ''treo'' nhiều năm nay gây ảnh hưởng cuộc sống nhiều người dân. |
Đơn cử, tại huyện Quốc Oai có dự án khu đô thị Sudico Tiến Xuân chậm triển khai hơn 10 năm. Tại quận Tây Hồ, dự án khu đô thị mới Nam Thăng Long kéo dài tới hơn 20 năm vẫn chưa xây dựng xong; tại quận Hai Bà Trưng, dự án của Công ty Cổ phần Tu tạo và phát triển nhà chậm tiến độ 17 năm; quận Hoàng Mai có dự án khu đô thị Thịnh Liệt với tổng diện tích 35ha chậm tiến độ 10 năm; tại quận Cầu Giấy, có dự án B9, C3 khu đô thị Nam Trung Yên cũng chậm triển khai nhiều năm...
Còn tại TP Hồ Chí Minh, vừa qua UBND TP đã có văn bản khẩn giao UBND các quận, huyện công bố công khai 108 dự án với diện tích hơn 473ha được điều chỉnh, hủy bỏ trong kế hoạch sử dụng đất từ năm 2015 đến 2018.
Đây là những dự án không thuộc trường hợp có nghị quyết của HĐND TP thông qua thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất lứa, đất rừng.
Trong đó, có các dự án có diện tích lớn: Dự án khu nhà ở của Công ty cổ phần Sài Gòn Gôn tại phường Long Trường (quận 9) với diện tích 158ha. Dự án này có quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2016 nhưng đã 3 năm chưa thực hiện được, chủ đầu tư cũng không đăng ký kế hoạch sử dụng đất năm 2019; Dự án khu phức hợp Đầm Sen rộng 5,46ha ở phường 3, quận 11 được duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015. UBND quận 11 đã có văn bản báo cáo những khó khăn vướng mắc của dự án này vào năm 2018; Cụm dự án liên quan khu đại học rộng hơn 240ha tại các xã An Phú Tây, Phong Phú và Hưng Long (huyện Bình Chánh) được đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2016 được điều chỉnh, hủy bỏ các dự án riêng lẻ để gộp chung và đấu thầu chọn nhà đầu tư làm hạ tầng đồng bộ cho toàn khu vực.
UBND TP chỉ đạo với các dự án đã được hủy bỏ, điều chỉnh, UBND các quận huyện xem xét giải quyết kịp thời quyền lợi của người sử dụng đất theo quy định, đồng thời quản lý đất đai, xử lý những vi phạm kịp thời (nếu có).
Các dự án được xóa bỏ quyết định thu hồi đất, người dân sẽ không bị hạn chế quyền lợi về nhà, đất của mình theo dự án. Các hộ dân có nhà, đất trong các dự án vừa được xóa “treo” sẽ được thực hiện phần lớn các quyền về nhà, đất như được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, xét cấp phép xây dựng có thời hạn, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phía doanh nghiệp nếu vẫn muốn tiếp tục đầu tư thì phải làm lại thủ tục pháp lý từ đầu và chứng minh được đủ điều kiện thì mới được xem xét đưa vào kế hoạch sử dụng đất để tổ chức thực hiện trong những năm tới.
