Tiếp bài “Cần làm rõ nội dung tố cáo CĐT Khu biệt thự du lịch Thanh Bình“: Nghi vấn quy trình thẩm định giá bị “phù phép”

(PLVN) - Bên cạnh dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của chủ đầu tư (CĐT), trong quy trình tưởng chặt như bưng của ngân hàng xuất hiện nhiều nghi vấn “tiếp tay”, đặc biệt ở việc thẩm định giá khi cho vay lẫn xử lý tài sản nợ đều có vấn đề.
Ngôi biệt thự xây thô này tại Dự án Thanh Bình đang được rao bán xấp xỉ 40 triệu đồng/m2

Dấu hiệu lừa đảo đã rõ ràng?

Như Báo Pháp luật Việt Nam đã phản ánh trong bài viết “Vũng Tàu: Cần làm rõ nội dung tố cáo chủ đầu tư Khu biệt thự du lịch Thanh Bình”, phản ánh việc bà Nguyễn Thị Ngọc Lương  và Nguyễn Thị Thu Hiền (ngụ TP Vũng Tàu) ký hợp đồng nhận chuyển nhượng 3.500m2  đất (là một phần diện tích tờ bản đồ số 100, thửa số 7, GCNQSDĐ số BK622398, do UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 6/8/2012) thuộc Dự án Khu biệt thự du lịch Thanh Bình (P.10, TP Vũng Tàu) do Công ty TNHH Tư vấn Dịch vụ Thương mại Thanh Bình (gọi tắt là Cty Thanh Bình, ở TP HCM) là chủ đầu tư. 

Bà Lương đã thanh toán 100% giá trị hợp đồng là hơn 22 tỷ đồng và đề nghị được bàn giao thực địa, làm các thủ tục tách thửa sang tên. Tuy nhiên, đại diện Cty Thanh Bình thời điểm đó là ông Phạm Quốc Dũng đã không thực hiện và sử dụng thửa đất đã bán cho bà Lương làm tài sản đảm bảo cho khoản vay khác tại một ngân hàng ở TP HCM, do không có khả năng trả nợ nên đã bị kê biên bán đấu giá. 

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, Luật sư Khương Tân Phương (Trưởng Văn phòng Luật sư Thuận Nam, Đoàn luật sư TP Hà Nội) nhận định: Đây có thể coi là hành vi nhận tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt, hoặc sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại. 

Hiện tại, trường hợp của bà Lương, bà Hiền chỉ là điển hình trong khoảng 200 khách hàng của Cty Thanh Bình cũng đang rơi vào hoàn cảnh tương tự như trên. Do đó, hành vi trên của ông Dũng có dấu hiệu của tội: “Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”, theo  Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, luật sư Phương cho biết. 

Thế chấp cả đất giao thông, công ích

Tại quyết định phê duyệt dự án này mật độ xây dựng không quá 40%, nhưng trong hợp đồng giao dịch giữa Cty Thanh Bình và ngân hàng lại thể hiện tài sản đảm bảo là 100% diện tích đất.  Điều đó có nghĩa là cả đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật, công ích vốn sẽ bàn giao cho cơ quan nhà nước quản lý sau khi được nghiệm thu cũng được định giá làm tài sản đảm bảo.

Chính sự bất thường này, đã đặt ra ghi vấn về việc “bắt tay” nhằm nâng khống giá trị tài sản giữa ngân hàng và Cty Thanh Bình? 

Ở khía cạnh khác, trong hầu hết các hợp đồng giao dịch giữa Cty Thanh Bình và ngân hàng, thủ tục giải chấp, thế chấp nhanh chóng chỉ trong cùng 1 ngày, không thể hiện việc thẩm định và định giá lại tài sản. Trong khi, đây là dự án hình thành trong tương lai, từ năm 2006, Cty Thanh Bình đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho hàng trăm khách hàng, họ đã xây nhà ổn định trên đất.  

Hệ quả của việc này là quyền lợi của hàng trăm khách hàng bị bỏ ngỏ suốt thời gian dài, và khi Thanh Bình không có khả năng trả nợ, ngân hàng “vô tư” kê biên, bán đấu giá mà không tính đến chuyện xử lý tài sản trên đất theo quy định của pháp luật, gây bức xúc và hoang mang cho người dân. 

Số phận những ngôi biệt thự này sẽ được xử lý như thế nào khi ngân hàng kê biên đấu giá?

Giá thẩm định thiếu thực tiễn?

Góc khuất trong “quy trình” tưởng rất kín kẽ của ngân hàng mà thực chất lại tồn tại rất nhiều nghi vấn còn thể hiện trong thẩm định giá tài sản.

Tại thời điểm năm 2012, biên bản định giá (số 2012300808/BBĐG ngày 14/11/2012) ngân hàng định giá thửa đất, trong đó có phần Cty Thanh Bình bán cho bà Lương như nêu trên trị giá hơn 54 tỷ đồng. 

Vậy mà, cùng một thửa đất đó, khi bị kê biên bán đấu giá, công ty thẩm định giá là hơn 47 tỷ đồng (chứng thư số 1179/2018/CT/VACT, ngày 19/112018). Vậy là, sau hơn 06 năm thì giá trị tài sản thế chấp của Thanh Bình đã giảm đi mất gần 7 tỷ đồng, có bất hợp lý với đất dự án biệt thự toạ lạc ngay mặt biển TP Vũng Tàu? 

Bởi theo tìm hiểu thực tế hiện nay, giá nền đất tại chính Dự án Thanh Bình giá đất được bán xấp xỉ 40 triệu đồng/m2  đã có sổ đỏ, hoặc 17 - 22 triệu đồng/m2  với nền đất đã ký hợp đồng mua bán với Thanh Bình. Đối với những dự án khác bên cạnh có giá từ 100 - 200 triệu đồng/m2  đất mặt biển theo giá thị trường đang rao bán. 

Trong khi, tại Dự án Thanh Bình ngân hàng chỉ định giá trung bình xấp xỉ gần 7 triệu đồng/m2 khi bán đấu giá.

Trao đổi vấn đề này, Luật sư Khương Tân Phương cho biết, việc xác định giá khởi điểm cho tài sản yêu cầu phải đảm bảo tính khách quan, trung thực, đúng với giá trị.

Theo đó, giá khởi điểm của tài sản thế chấp có thể được xác định như sau: “Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản đảm bảo. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá”, luật sư Phương phân tích.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 306, Bộ luật Dân sự năm 2015, thì: “Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Bản chất nhằm tránh định giá tài sản chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế, gây thiệt hại cho một trong hai bên.  

Vì vậy, trong vụ việc này, không lẽ nào “con nợ” như Cty Thanh Bình vốn đang rất khát dòng tiền lại không tính toán được lợi từ việc áp theo giá thị trường, sau bán đấu giá trừ vào nợ sẽ có trội thu rất lớn?

Vậy, còn những góc khuất nào khác còn chưa được làm rõ trong vụ việc này?

Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin.

Cùng chuyên mục

Đọc thêm