Đấu giá “chuẩn chỉnh”, vẫn “tắc” ở khâu cấp sổ đỏ
Bà Võ Thị Kim Phượng (ngụ Bến Cát, Bình Dương) cho biết, đầu 2021, tham gia đấu giá lô đất gần 700m2 tại phường Bình Hòa, TP Thuận An, do Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) Thuận An phát mãi.
Tài sản này liên quan vụ án đã được TAND quận Bình Thạnh (TP HCM) ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự vào 2020. Theo đó, ông Nguyễn Văn Sương (quận Bình Thạnh) đồng ý trả cho ông Nguyễn Văn Sỹ (quận Tân Phú) 10 tỷ đồng. Sau đó ông Sương không tự nguyện thi hành nên ông Sỹ làm đơn yêu cầu được THA. Tài sản của người phải THA nằm ở Thuận An nên Chi cục THADS Thuận An được ủy thác thi hành.
Trước khi đấu giá, Chi cục đã tiến hành xác minh về tính hợp pháp của tài sản này chặt chẽ, thận trọng. UBND phường Bình Hòa, VPĐKĐĐ Thuận An đều xác nhận đây là tài sản hợp pháp của ông Sương, không có tranh chấp. Chi cục đã tiến hành kê biên, thực hiện đầy đủ các thủ tục, đưa ra bán đấu giá đúng quy định, không ai khiếu nại gì.
Ngày 8/4/2021, phiên đấu giá diễn ra, bà Phượng trả giá cao nhất, trúng đấu giá với số tiền hơn 12 tỷ. Các bên lập biên bản phiên đấu giá, ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thành. Bà Phượng đã trả đủ tiền cho Chi cục THADS; đã thực hiện các thủ tục để được Chi cục bàn giao đất với sự chứng kiến của Chi nhánh VPĐKĐĐ, Phòng TN&MT, VKSND Thuận An.
Chi cục THADS hoàn thiện bộ hồ sơ để gia đình bà Phượng liên hệ cơ quan chức năng xin cấp sổ đỏ. Thế nhưng, chính Chi nhánh VPĐKĐĐ TP Thuận An lại từ chối tiếp nhận hồ sơ để cấp sổ đỏ cho bà Phượng, vì cho rằng đất này đang tranh chấp tại TAND Thuận An.
Theo Công văn 408 ngày 23/3/2022 của Chi nhánh VPĐKĐĐ, thì TAND Thuận An đang thụ lý vụ án tranh chấp về lô đất (thụ lý vụ án sau 2 tháng tài sản được đưa ra bán đấu giá thành - NV) nên Chi nhánh cho rằng căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013; khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTN&MT, Chi nhánh không thể tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ cho bà Phượng.
Người khởi kiện vụ án nói trên là bà cụ SN 1950 (mẹ của người đã chuyển nhượng lô đất cho ông Sương từ 2014). Nguyên đơn đòi ông Sương trả lại đất.
Bà Phượng không đồng ý, có đơn thư. Đánh giá sự việc, Chi cục THADS Thuận An cho rằng, Chi nhánh VPĐKĐĐ từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp sổ đỏ cho bà Phương là trái luật. Chi cục đã có nhiều văn bản gửi Chi nhánh VPĐKĐĐ cũng như các cơ quan liên quan tỉnh Bình Dương đề nghị cấp sổ đỏ cho bà Phượng. Tuy nhiên, vụ việc vẫn chưa được giải quyết.
Quan điểm của các bên “lệch” nhau
Bà Phượng sau đó khởi kiện hành chính Công văn 408 của Chi nhánh VPĐKĐĐ Thuận An; yêu cầu hủy bỏ Công văn này, buộc Chi nhánh VPĐKĐĐ phải tiếp nhận hồ sơ, cấp sổ đỏ cho bà.
Trong phiên sơ thẩm ngày 5/1/2023 tại TAND tỉnh Bình Dương, phía bà Phượng, đại diện Chi cục THA, Cty đấu giá, VKSND tỉnh đều cho rằng việc khởi kiện của bà Phượng là có căn cứ và đề nghị hủy Công văn 408 của Chi nhánh VPĐKĐĐ để tiếp nhận hồ sơ, cấp sổ đỏ cho bà Phượng. Tuy nhiên, HĐXX không chấp nhận, cho rằng Chi nhánh VPĐKĐĐ làm đúng quy định, tài sản này đang bị tranh chấp tại tòa.
“Chúng tôi mua tài sản đấu giá từ Nhà nước. Bao nhiêu của cải công sức gia đình tôi gom góp đã dồn vào để mua mảnh đất này, vậy mà suốt 2 năm qua chúng tôi phải tiếp tục lo lắng chật vật tốn kém thời gian, công sức xin cơ quan chức năng địa phương cấp sổ đỏ, nhưng vẫn không được ai giải quyết; muốn lấy lại tiền cũng không xong. Ai là người phải chịu trách nhiệm với sự việc này?”, bà Phượng đặt câu hỏi.
Nhận định về sự việc, một LS thuộc Đoàn LS Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng, việc Chi nhánh VPĐKĐĐ Thuận An từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp sổ đỏ cho người đấu giá trúng là chưa đúng quy định. “Việc bà cụ SN 1950 tranh chấp với ông Sương là một vụ án khác. Còn kết quả đấu giá không ai tranh chấp, nên người trúng đấu giá sẽ được pháp luật công nhận, bảo vệ”.
“Xin lưu ý, bên có tài sản đấu giá trong trường hợp này là Nhà nước (đại diện là Chi cục THADS Thuận An), chứ không phải ông Sương; nên ông Sương không còn quyền lợi của người sử dụng đất kể từ thời điểm đấu giá thành, ký hợp đồng mua bán và bàn giao đất cho bà Phượng. Nếu bà cụ SN 1950 chứng minh được tài sản đó là của mình thì bà có quyền khởi kiện để đòi ông Sương bồi thường. Còn tài sản trúng đấu giá đã thuộc quyền của bà Phượng và Chi nhánh VPĐKĐĐ Thuận An phải có trách nhiệm làm thủ tục sang tên cho bà Phượng”, vẫn lời LS.
Một LS thuộc Đoàn LS TP HCM nêu ý kiến: “Theo Điều 103 Luật THADS, trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền, thì sau đó dù có phát sinh bản án liên quan tài sản, cơ quan THA vẫn tiếp tục giao tài sản cho người trúng đấu giá; chỉ trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định pháp luật, hoặc đương sự có thỏa thuận khác”.
Một LS thuộc Đoàn LS TP HCM cùng quan điểm việc bà cụ SN 1950 tranh chấp lô đất với ông Sương là một vụ án khác. “Khoản 3 Điều 133 BLDS cũng quy định rõ, chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu; mà có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba ngay tình phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại. Như vậy, việc TAND TP Thuận An thụ lý giải quyết tranh chấp giữa bà cụ SN 1950 và ông Sương không ảnh hưởng đến kết quả cuộc đấu giá, đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Phượng liên quan khu đất”, LS nói.