Theo đơn, từ tháng 5/2017, Cty Phú Gia Thịnh đã mở bán 99 lô đất nền thuộc Dự án khu dân cư (KDC) Thanh Hoàng (tên thương mại Phoenix Complex) tại khu tái định cư vệt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu.
Mặc dù tên hợp đồng là góp vốn nhưng nội dung là mua bán đất nền có số lô, diện tích, lộ giới cụ thể và góp vốn theo tiến độ, có khách đã nộp đến 90% giá trị lô đất.
Theo Điều 3.2 và 3.3 tại các hợp đồng, Phú Gia Thịnh cam kết 5 tháng sau ngày ký hợp đồng sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng và trong 30 ngày làm việc kể từ ngày hai bên công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì Cty sẽ giao sổ đỏ.
Tuy nhiên, theo phản ánh của khách hàng, phía Cty đã không thực hiện theo cam kết trên với lý do “vướng mắc pháp lý”. Đến ngày 27/10/2021 Cty có Văn bản 287/TB-PGT thông báo không thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) dưới hình thức phân lô, bán nền do ảnh hưởng của Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/2/2021, đã ảnh hưởng quy hoạch 1/500 KDC Thanh Hoàng đã được phê duyệt tại Quyết định 37/QĐ-UBND ngày 4/1/2012.
Cty Phú Gia Thịnh đề nghị thanh lý hợp đồng; trả khách hàng gấp đôi số tiền đã góp vốn; nhưng chỉ được nhận trước 20% hoặc phải mua nhà do Cty xây dựng trên nền đất khách hàng đã góp vốn trước đó với đơn giá gấp đôi số vốn đã góp cộng với chi phí xây dựng nhà. Nhiều khách hàng không đồng ý với các phương án này.
Khách hàng mua đất cho rằng, theo pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS) và pháp luật đất đai, các hoạt động huy động vốn, chuyển nhượng QSDĐ chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư có giấy tờ về QSDĐ.
Trường hợp chủ đầu tư muốn huy động vốn dưới hình thức góp vốn, hợp tác kinh doanh thì cũng cần phải đáp ứng các quy định tại Luật Nhà ở 2014 và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn gửi Sở Xây dựng…
Tiếp đó, để đưa BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định các điều kiện gồm: Có giấy tờ về QSDĐ, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án… Trước khi bán, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và chỉ được mở bán khi đã có văn bản của Sở Xây dựng xác định chủ đầu tư đã đủ điều kiện bán.
Tuy nhiên trên thực tế, Cty Phú Gia Thịnh đã ký các thỏa thuận góp vốn với nội dung nhận tiền để bán đất khi Cty này chưa có bất cứ giấy tờ nào thể hiện mình là chủ khu đất thực hiện dự án. Theo Quyết định 37/QĐ-UBND ngày 4/1/2012 của UBND TP Đà Nẵng phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 thì chủ đầu tư của dự án KDC Thanh Hoàng là ông Huỳnh Thanh Hoàng chứ không phải là Cty Phú Gia Thịnh; và Cty chỉ được cấp sổ đỏ khu đất từ 20/9/2018; và mới được chấp thuận thực hiện dự án từ ngày 4/2/2021 theo Quyết định 380/QĐ-UBND của UBND Đà Nẵng.
Theo LS Nguyễn Công Tín (Đoàn LS TP Đà Nẵng), tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ chủ đầu tư huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vốn sử dụng sai mục đích nguồn vốn đã huy động được. Trường hợp xác minh được các cá nhân tại Cty Phú Gia Thịnh có hành vi sử dụng nguồn tiền huy động không đúng mục đích, mang đi đầu tư BĐS cho cá nhân của họ hoặc dùng các DN đã được thành lập đi mua dự án, nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án BĐS khác thì có dấu hiệu của tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Điều quan trọng là cần xác định các cá nhân này có cố ý lấy tiền của các khách hàng rồi bội tín, không tiếp tục thực hiện hợp đồng hay không.
Trong khi đó, LS Trần Hậu (Cty Luật FDVN, Đoàn LS TP Đà Nẵng) cho rằng, nếu qua quá trình xác minh, cơ quan chức năng xác định được cá nhân liên quan có hành vi dùng thủ đoạn gian dối, lừa các khách hàng rằng có đất đang đủ điều kiện chuyển nhượng để ký các thỏa thuận bán đất, chiếm đoạt tiền của các khách hàng thì có dấu hiệu cấu thành tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
“Dù sau khi ký thỏa thuận mua bán đất, chủ đầu tư đã được cấp sổ đỏ, nhưng hành vi đã hoàn thành trong thực tế”, LS Hậu nêu quan điểm.