Hệ lụy khôn lường phía sau chiêu “lướt sóng” đất nền đấu giá

Đất nền đấu giá có phải là “miếng bánh ngọt”?

Nhiều nhà đầu tư bất động sản chia sẻ, phân khúc đất nền luôn là sự lựa chọn hàng đầu của họ bởi dòng sản phẩm này có tính an toàn cao và khả năng gia tăng giá trị lớn. Trong đó, đất nền đấu giá từ lâu nay vẫn là hàng “hot” và được giới đầu tư săn lùng. Có những thời điểm, thị trường bất động sản tại một số tỉnh thành trên cả nước sôi sục bởi những phiên tổ chức đấu giá đất. Đặc biệt là tại các khu đất đấu giá gần khu dân cư và hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, vị trí giao thông thuận lợi sẽ tạo được sức hút lớn.

Theo các chuyên gia, hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại một số địa phương được triển khai hiệu quả góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước và đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tại một số nơi, việc thành công trong công tác đấu giá các khu đất đến từ nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là việc các cấp chính quyền đã đưa ra nhiều phương án để nâng cao giá trị các khu đất. Có những cuộc tổ chức đấu giá đã thu hút được các nhà đầu tư ở địa phương và các tỉnh khác đến đặt cọc, tham gia phiên đấu giá và trúng đấu giá.

Thông thường, việc đặt cọc đấu giá được tính theo phần trăm giá trị tài sản đấu giá, dao động từ 5% đến 20%, tùy từng trường hợp và tối đa không quá 20% giá trị tài sản đấu giá theo luật hiện hành quy định. Tuy nhiên, tại một số địa phương cho thấy tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất nền. Việc các nhà đầu tư trúng đấu giá đất chấp nhận chịu mất tiền cọc, không nộp tiền trúng đấu giá đất, khiến nhiều lô đất có kết quả đấu giá bị hủy.

Nhiều lô đất trúng đấu giá tăng gấp đôi so với giá khởi điểm, nhưng bị hủy vì nhà đầu tư bỏ cọc.

Theo kết quả rà soát của huyện Lạng Giang và TP Bắc Giang (tỉnh Bắc Giang) mới đây, trong các phiên đấu giá đất năm nay, đến thời điểm này hai địa phương trên có 29 lô đất trúng đấu giá nhưng khách hàng bỏ cọc. Trong đó, huyện Lạng Giang có 3 lô thuộc khu dân cư thôn Mải Hạ, xã Tân Thanh đã được san lấp mặt bằng, làm hạ tầng nhưng khách hàng bỏ cọc. Các lô đất này được đấu giá cách đây khoảng 4 tháng, diện tích 90 m2/lô, giá khởi điểm 495 triệu đồng/lô, giá trúng từ 900 - 969 triệu đồng/lô, chênh so với giá khởi điểm gần gấp đôi.

Tương tự, TP Bắc Giang hiện có 26 lô đã đấu giá trong đợt đầu năm nay bị bỏ cọc. Trong đó 5 lô tại khu hạ tầng kỹ thuật khu đất trụ sở cũ phường Trần Phú, còn lại là ở khu dân cư thôn Sòi, xã Đồng Sơn. Các lô đất trên có diện tích từ 51 đến hơn 120 m2/lô với tổng tiền đặt cọc 6,1 tỷ đồng. Tổng giá trúng hơn 102 tỷ đồng, cao hơn mức giá khởi điểm khoảng 40 tỷ đồng. Lô cao nhất có giá trúng hơn 18,5 tỷ đồng thuộc phường Trần Phú với diện tích gần 100 m2, cao hơn giá khởi điểm 3 tỷ đồng.

Còn tại tỉnh Thanh Hóa, trong tháng 8 vừa qua, UBND huyện Hoằng Hóa cũng đã ban hành các quyết định về việc hủy bỏ kết quả trúng đấu giá đất đối với 50 lô đất trên địa bàn 2 xã Hoằng Thành và Hoằng Đồng, do nhà đầu tư không nộp tiền trúng đấu giá đất đúng hạn theo quy định. Tại huyện Quảng Xương, chính quyền địa phương này vừa ký hàng loạt quyết định về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 35 lô đất, lý do vì nhà đầu tư không nộp đủ số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Tất cả số tiền đặt cọc của 35 lô đất trên sẽ được huyện Quảng Xương thu hồi theo quy định.

Có thể nhận thấy được rằng, các lô đất bỏ cọc trên đều có giá chênh lệch cao so với giá khởi điểm. Hơn nữa, thời gian vừa qua, những địa phương trên đều có diễn biến thị trường bất động sản hết sức sôi động với hàng loạt dự án đầu tư được phê duyệt, nhiều khu đất được tổ chức đấu giá và hút được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư trong, ngoài tỉnh.

“Tôi vẫn thường tìm hiểu và đi tham gia đấu giá đất tại một số tỉnh có thị trường mới nổi như Bắc Giang, Phú Thọ, Thanh Hóa,... Thế nhưng, không phải lần đấu giá nào mình cũng mua được, bởi các lô đất trúng đấu giá có khi bị đẩy lên cao thậm chí gấp đôi so với giá khởi điểm”, anh Hoàng Long (trú tại Hà Nội) một nhà đầu tư chia sẻ.

Hệ lụy khôn lường bởi sốt “ảo” đất đấu giá

Theo một số nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ, việc các nhà đầu tư bỏ cọc là điều dễ hiểu, bởi so với đầu năm thì thị trường bất động sản hiện tại ảm đạm hơn rất nhiều. Điều này khiến cho mức giá và số lượng giao dịch sụt giảm, đặc biệt là tại một số địa phương có tình trạng cơn sốt “nóng” thời gian trước.

Chính vì thế, có thể các nhà đầu tư với mục đích đầu cơ và “lướt sóng” bán qua tay để kiếm lời, nhưng sau đó bị “bể kèo”. Không những vậy, tại nhiều cuộc đấu giá đất có tình trạng các nhà đầu tư đã thỏa thuận rồi bắt tay nhau nhằm đẩy giá lên mức cao, thậm chí gấp đôi để “găm” hàng. Tuy nhiên, sau đó thị trường bất động sản đã phát triển không như kỳ vọng đặc biệt là chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nên các nhà đầu tư này chấp nhận bỏ cọc và chính quyền địa phương buộc phải hủy kết quả trúng đấu giá.

Các chuyên gia bất động sản phân tích, tình trạng người trúng đấu giá với giá cao đến thời điểm phải nộp tiền theo quy định sẵn sàng bỏ cọc và dẫn đến chính quyền phải hủy kết quả đấu giá, có thể địa phương sẽ thu về số tiền lên tới cả trăm tỷ từ các khoản đặt cọc bị bỏ lại của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các đơn vị này sẽ phải tổ chức đấu giá lại các lô đất bị hủy kết quả đấu giá. Về lâu về dài, nếu tiếp diễn sẽ gây lãng phí nguồn lực chung của xã hội và ảnh hưởng tới kế hoạch ngân sách, phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đó.

Để ngăn chặn tình trạng sốt “ảo” đất đấu giá và ngăn chặn chiêu đầu cơ “lướt sóng” rồi bỏ cọc như thời gian qua, theo khuyến cáo của các chuyên gia pháp lý, cơ quan quản lý Nhà nước cần bám sát tình hình thực tế, có các biện pháp như hoàn thiện hơn nữa khung pháp lý, nội quy đấu giá, thậm chí nâng giá trị phần trăm đặt cọc và rút ngắn thời gian nộp tiền. Đồng thời, mỗi địa phương cần có những giải pháp cụ thể phù hợp với thực tiễn, nhưng cùng cần tránh gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường bất động sản và sự quay lưng của các nhà đầu tư.