Luật ĐGTS 2016 ra đời là một dấu mốc quan trọng với thị trường bất động sản. Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Thứ hai, đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường đất đai, bất động sản. Thứ ba, đấu giá QSDĐ góp phần tạo sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích người sử dụng đất.
Vai trò của đấu giá đất quan trọng như trên, nhưng cũng theo tổng kết của Bộ Tư pháp, hoạt động ĐGTS còn không ít tồn tại, hạn chế, bất cập: Còn tình trạng cán bộ thẩm quyền khi lựa chọn tổ chức ĐGTS đã đưa ra các tiêu chí chủ quan hướng đến DN “sân sau” của mình; cơ quan có tài sản gần như không quan tâm, “buông lỏng” khi thực hiện quyền và trách nhiệm giám sát tổ chức ĐGTS thực hiện trình tự, thủ tục đấu giá; không ít tổ chức ĐGTS vi phạm trình tự, thủ tục đấu giá; đã xảy ra không ít vụ đấu giá “thông đồng dìm giá”, “quân xanh quân đỏ”…
Trước tệ trạng trên, cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 40/CT-TTg về tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động ĐGTS, trong đó yêu cầu Bộ Công an chỉ đạo Công an các đơn vị, địa phương phát hiện, đấu tranh, xử lý theo quy định pháp luật với các hành vi vi phạm pháp luật liên quan hoạt động ĐGTS; phát hiện, đấu tranh với các tổ chức, nhóm lợi ích cấu kết với người có thẩm quyền nhằm chi phối các cuộc đấu giá…
PV PLVN đã trao đổi với một số luật sư để làm rõ thêm các quy định hiện hành cũng như ý kiến xung quanh vấn đề này.
* Mục đích đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo ra sự cạnh tranh, minh bạch, công bằng,tạo nguồn thu tối đa cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, thực tế vẫn xảy ra tình trạng thông đồng, móc ngoặc, dìm giá. Có hiện tượng, trong lần đấu giá, chỉ có 1 người trúng đến vài chục hoặc toàn bộ lô đất được đưa ra đấu giá. Luật sư có ý kiến và nhận định như thế nào về thực trạng này?
-Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội): Việc đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay vẫn còn nhiều mặt hạn chế. Một trong số đó là tình trạng “bao che”, “thông đồng, dìm giá” giữa người tham gia đấu giá, người có tài sản, tổ chức đấu giá tài sản. Đặc biệt tài sản đấu giá ở Việt Nam hầu hết là tài sản công, do đó dễ dẫn đến nguy cơ trục lợi.
Tình trạng này diễn ra không chỉ gây thất thoát đối với tài sản, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an ninh, trật tự tại địa phương. Đa số hành vi “thông đồng, dìm giá” không diễn ra trực tiếp tại cuộc đấu giá mà diễn ra trước khi tổ chức đấu giá với các thủ đoạn, tính chất hết sức tinh vi và có xu hướng ngày càng phức tạp. Tuy nhiên, đấu giá viên và cơ quan quản lý nhà nước không thể phát hiện bằng các biện pháp thông thường mà phải đòi hỏi nghiệp vụ chuyên ngành như giám định chữ ký, ghi âm, điều tra, cùng với đó là sự vào cuộc, điều tra, phát hiện của cơ quan Công an.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên phải kể đến như: Việc hạn chế ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đấu giá tài sản; đội ngũ làm công tác thanh tra trong lĩnh vực đấu giá tài sản không đủ để có thể đáp ứng được khối lượng công việc phức tạp; kinh nghiệm, kỹ năng thanh tra còn thiếu sót… Ngoài ra, việc tổ chức thi hành và áp dụng pháp luật trong hoạt động đấu giá còn chưa nghiêm; trách nhiệm quản lý tài sản trong quá trình xử lý tài sản, nhất là đối với tài sản công của một số cơ quan, tổ chức, địa phương chưa được quan tâm, nhận thức đúng và đầy đủ.
Ngày 23/7/2021, Bộ Tư pháp đã có Công văn số 2457/BTP-BTTP về một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản, trong đó về việc đấu giá tài sản theo lô, Bộ Tư pháp có ý kiến như sau:
Theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì việc đấu giá tài sản trong đó có tài sản công phải được thực hiện công khai, minh bạch, hiệu quả, đúng mục đích, bảo đảm tối đa hóa lợi ích của Nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức có liên quan.
Tuy nhiên, theo phản ánh của một số tổ chức, cá nhân, hiện nay, ở một số địa phương xuất hiện tình trạng người có tài sản gom chung nhiều tài sản thành một tài sản đấu giá duy nhất để bán theo lô, đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến tài sản đấu giá có giá khởi điểm cao, không tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua tài sản để sử dụng tham gia đấu giá mà hướng đến nhóm người tham gia đấu giá nhất định, tiềm ẩn nguy cơ “đầu cơ”, trục lợi, gây thất thoát tài sản Nhà nước, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức có liên quan.
Để hạn chế tình trạng nêu trên, đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi phê duyệt phương án đấu giá theo thẩm quyền hoặc chỉ đạo người có tài sản thuộc thẩm quyền quản lý khi phê duyệt phương án đấu giá (đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất) cần có phương án phù hợp, khả thi nhằm tạo điều kiện thuận lợi để nhiều người tham gia đấu giá, qua đó, phát huy hiệu quả của hình thức đấu giá tài sản, bảo đảm tối đa hóa lợi ích của Nhà nước trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản công.
Từ thực tiễn nêu trên, cơ quan chức năng cần triển khai các giải pháp để kịp thời giải quyết tình trạng “bao che”, “thông đồng, dìm giá” trong hoạt động đấu giá. Cụ thể, cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật liên quan đến đấu giá tài sản đồng thời tăng cường kiểm tra, thanh tra, phát hiện và xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật; tiếp tục nâng cao chất lượng chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề của đội ngũ đấu giá viên, đặc biệt cần ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin trong hoạt động đấu giá. Qua đó, góp phần tạo sự minh bạch trong hoạt động đấu giá, tránh thất thoát tài sản cũng như đảm bảo an ninh và trật tự an toàn xã hội.
* Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”; Điều 15 Nghị định 44/2014 cũng quy định việcxác định giá đất cụ thể phải“căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường”. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá đất cụ thể để đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị khu đất để thu tiền sử dụng đất ở nhiều địa phương thời gian qua xảy ra tình trạng giá xác định thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước . Ý kiến của Luật sư về vấn đề này? Theo Luật sư, đâu là nguyên nhân của tình trạng trên?
-Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội): Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, hiện nay căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì đều được xác định theo giá đất cụ thể.
Để xác định được giá đất này thì UBND cấp tỉnh sẽ quyết định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Tuy nhiên, hiện nay, ở nhiều địa phương trên cả nước cho thấy việc xác định giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất hay tính tiền sử dụng đất… thì đều có xu hướng phổ biến với mức giá thấp hơn giá thị trường. Điều này đã tạo ra nhiều bất cập, làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Cụ thể:
Việc quyết định đơn giá đất của UBND cấp tỉnh chưa sát với thị trường sẽ tạo khoảng chênh lệch lớn cho một nhóm các đối tượng hưởng lợi, ví dụ như khu đất A2, A3 thuộc dự án Khu tái định cư đầu tuyến Sơn Trà – Điện Ngọc được UBND thành phố Đà Nẵng quyết định đơn giá là 2.570.000 đồng/m2 tương đương 88 tỷ đồng (lô A2: khoảng 25 tỷ đồng, lô A3 khoảng 63 tỷ đồng), nhưng ngay sau 32 ngày người được giao đất đã chuyển nhượng lại lô A2 với giá hơn 133 tỷ đồng, chênh lệch hơn 107 tỷ đồng. Điều này có dấu hiệu làm thất thoát ngân sách nhà nước lên đến hơn 100 tỷ đồng. Đồng thời, việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường còn gây thiệt hại cho người dân và đây là một trong những nguyên nhân chính gây ra tranh chấp, khiếu kiện kéo dài của người dân trong những năm gần đây.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên là do người sử dụng đất không biết được giá đất, cơ quan chịu trách nhiệm giá đất không có bộ phận thẩm định chuyên nghiệp, các đơn vị thẩm định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu nên việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp còn chậm, kéo dài từ 1 - 3 năm, không đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường. Từ đó, có thể dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất thiếu sự minh bạch, có sơ hở tạo ra cơ chế “xin - cho”, làm thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.
Bên cạnh đó, quy trình định giá đất thủ công hiện nay còn khá lủng củng. Cụ thể: Sở Tài nguyên Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Ngoài ra, các phương pháp định giá đất đang được áp dụng cũng có sự chênh lệch rất lớn về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị hoặc các khu vực đang được đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng đến kết quả công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện và phát sinh tiêu cực.
Như vậy, Nhà nước cần chỉ đạo các cơ quan xác định cơ chế giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai theo hướng minh bạch. Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền ban hành khung pháp lý về giá đất cho phù hợp, trong đó hoàn thiện bảng giá đất với các hệ số phù hợp được công bố công khai làm cơ sở để xác định giá đất cụ thể phù hợp với tình trạng diễn biến về giá đất trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình phát triển của địa phương.
* Trường hợp người trúng đấu giá ngay sau khi trúng đấu giá đã “sang tay” cho người khác (hưởng chênh lệnh) có phù hợp với quy định của pháp luật? Luật sư có cảnh báo gì với vấn đề này?
-Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH: Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”. Do đó, chỉ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới có các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho… quyền sử dụng đất.
Như vậy, người trúng đấu giá đất sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Vì vậy, trường hợp người trúng đấu giá ngay sau khi trúng đấu giá đã “sang tay” cho người khác (hưởng chênh lệnh) là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Hiện nay, tình trạng người trúng đấu giá ngay sau khi trúng đấu giá đã “sang tay” cho người khác để hưởng chênh lệch diễn ra rất phổ biến, hay còn gọi với cái tên khác là “bán suất”. Tuy nhiên, tình huống này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua. Vì vậy, người mua cần lưu ý các vấn đề sau đây:
Thứ nhất: Pháp luật đất đai hiện hành có quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, gồm: Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013; Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Thứ hai: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đấu giá không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai, không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất. Do đó, nếu có xảy ra tranh chấp thì người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ nên người mua cần phải cân nhắc thật kỹ trước khi thực hiện các giao dịch “sang tay” đất đấu giá để không bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình.
HoREA kiến nghị Bộ Tư pháp hoàn thiện luật để chống "đấu giá cuội, quân xanh, quân đỏ"
Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây đã có một số kiến nghị liên quan đến việc thẩm định và đấu giá đất.
Về đấu giá đất, theo HoREA, pháp luật về đất đai quy định áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp nhằm xác định “giá đất cụ thể” để làm “giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất”. Nhưng trên thực tế, có trường hợp xác định “giá đất cụ thể” để làm “giá khởi điểm đấu giá” chưa đảm bảo được nguyên tắc của Luật Đất đai 2013 (quy định việc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”).
Nêu dẫn chứng, HoREA cho biết năm 2014, TP HCM tổ chức đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, diện tích 3.000 m2, giá đất theo bảng giá đất là 55 triệu đồng/m2, giá khởi điểm đấu giá 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2 gấp 3,3 lần giá đất của bảng giá đất). Đã có 14 nhà đầu tư trong nước, nước ngoài tham gia đấu giá; sau 16 vòng đấu, giá trúng đấu giá 1.430 tỷ đồng (476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá và đơn giá mét vuông gấp 8,65 lần đơn giá mét vuông đất theo bảng giá đất, thu thêm cho ngân sách thành phố 910 tỷ đồng.
HoREA nhận định, thực hiện đấu giá tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá rộng rãi, công khai, để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực là phương thức đúng đắn và hiệu quả, giúp xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo bán tài sản quyền sử dụng đất theo giá thị trường, đạt hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Vì vậy, hiệp hội này kiến nghị Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản và cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá để khắc phục một số biểu hiện “tiêu cực, bất cập” trong tổ chức đấu giá tài sản tại một số địa phương, nhất là tài sản có giá trị lớn như bất động sản, để phòng, chống, khắc phục các hiện tượng như: thông đồng “đấu giá cuội, quân xanh, quân đỏ” trong tổ chức thực hiện đấu giá; hiện tượng phần tử xấu ngoài xã hội tác động vào quá trình tổ chức thực hiện đấu giá.
Cùng với đó là khắc phục những “bất cập” về áp dụng các phương pháp định giá đất, thẩm định giá đất của các tổ chức tư vấn thẩm định giá, để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định “giá khởi điểm đấu giá”; tăng cường công tác quản lý, kiểm soát hoạt động của cơ quan tổ chức thực hiện đấu giá các tài sản thuộc sở hữu nhà nước, tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng là bất động sản để phòng, chống tiêu cực, không làm thất thoát tài sản nhà nước, thất thu ngân sách nhà nước.
