Luật sư Đoàn Trung Hiếu (Trưởng VP Luật sư Cộng Đồng) - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Hiện nay mỗi ngân hàng có một cách định giá khác nhau, thông thường các ngân hàng sẽ định giá như sau: Nếu bạn mua căn nhà giá trị giá 1 tỷ đồng, thì ngân hàng sẽ thẩm định tài sản bạn mua vào khoảng 7 đến 8 trăm triệu đồng. Ngân hàng sẽ cho vay 70 - 75% giá mà ngân hàng đã định giá, tức là bạn sẽ vay được tiền trong khoảng sau:
- Nếu ngân hàng định giá 700 triệu thì bạn sẽ vay được: 700 triệu * 70% (Tỷ lệ cho vay) = 490 triệu đồng
- Nếu ngân hàng định giá 800 triệu thì bạn sẽ vay được: 800 triệu * 70% (Tỷ lệ cho vay) = 560 triệu đồng.
- Nếu nhà đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh hầu hết các ngân hàng đều tham khảo các thông tin mua bán lân cận, xung quanh bất động sản thế chấp làm đơn giá thẩm định cho bất động sản thế chấp và nhân với một tỷ lệ giảm trừ nhất định (do mật độ dân cư, vị trí, lợi thế kinh doanh, thương mại…).
Thực tế hiện nay mỗi ngân hàng đều có mỗi cách định giá tài sản khác nhau, cùng một tài sản nhưng ở mỗi ngân hàng cho một kết quả định giá khác nhau.
Ngân hàng có thể lựa chọn các phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai như sau: (Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
