Kinh doanh BĐS là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Bởi hoạt động đầu tư này có giá trị lớn, rủi ro cao và có tác động đến các lĩnh vực khác. Đây là một trong những ngành nghề được đa số các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn khi đầu tư tại Việt Nam.
Chính vì vậy, các nhà đầu tư trong nước, đặc biệt các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào lĩnh vực này phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của Luật đầu tư 2014, Luật doanh nghiệp năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Phạm vi kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh BĐS 2014, nhà đầu tư nước ngoài được phép hoạt động kinh doanh BĐS dưới 04 hình thức.
Thứ nhất, thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Thứ hai, đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thứ ba, nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thứ tư, đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước giao.
Quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài
Luật Đầu tư năm 2014 có quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Khái niệm “Nhà đầu tư nước ngoài” được hiểu là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.
Theo Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, theo đó người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Phạm vi kinh doanh BĐS của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định cụ thể tại Khoản 2 và Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 như sau:
“2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới các hình thức sau đây:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;…;
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới các hình thức sau đây:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;
b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.”.
Điều kiện đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS là doanh nghiệp được thành lập theo pháp luật Việt Nam;
Vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên và phải tự chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn này.
Tuy nhiên, kể từ ngày 01/01/2021, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không bắt buộc đăng ký vốn pháp định phải từ 20 tỷ đồng trở lên.
Theo quy định Luật Kinh doanh BĐS, nhà đầu tư nước ngoài không được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước giao; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS được quy định bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Luật Kinh doanh BĐS hiện hành không quy định về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS dưới hình thức mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê.
Một số giải pháp kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh BĐS thu hút được vốn đầu tư nước ngoài như tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ đô thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng ổn định. Đối với Việt Nam trong đó các địa phương, cần kêu gọi đầu tư của cá nhân và tổ chức là người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nhằm phát triển kinh tế là một nhiệm vụ trọng tâm của nước ta ở giai đoạn phát triển hiện nay.
Nhằm thu hút và phát triển nguồn đầu tư thời gian tới đối với từng địa phương cần chú trọng thực hiện một số giải pháp sau đây:
Đánh giá sự tác động và đổi mới các nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại Việt Nam như kinh tế vĩ mô, xã hội, công nghệ và tình hình chính trị theo hướng tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam. So với các thị trường BĐS đã phát triển trong cùng khu vực, thị trường BĐS Việt Nam đang trên đà tăng trưởng mạnh, là một thị trường đầu tư mới và xu hướng lựa chọn đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài.
Tạo sự bình đẳng giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trong nước và nước ngoài, đặc biệt là vấn đề thời gian, chi phí và điều kiện thu thập những thông tin về thị trường BĐS mà những nhà đầu tư nước ngoài phải cân nhắc, xem xét trước khi họ có quyết định đầu tư. Môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng là một yếu tố rất quan trọng đối với những nhà đầu tư nước ngoài.
Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS, được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất không chỉ đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể kinh doanh BĐS dưới hình thức nhận chuyển nhượng.
Luật Kinh doanh BĐS hiện hành chỉ mới có quy định hình thức kinh doanh BĐS là thuê và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa có quy định này.
Cần đánh giá chính xác tiềm lực tài chính của những dự án đầu tư, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn triển khai các dự án vào thị trường BĐS Việt Nam, cần có giải pháp tháo gỡ rào cản pháp lý để khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi nhà đầu tư nước ngoài hoạt động kinh doanh BĐS có hiệu quả tại thị trường Việt Nam.
Xây dựng quy định pháp luật kinh doanh BĐS đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bảo đảm không ảnh hưởng đến vấn đề quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở theo pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở. Nhưng để thúc đẩy sự phát triển và tạo sự đột phá trong phát triển thị trường BĐS trong nước cần thiết phải tạo được không gian, phạm vi pháp lý thông thoáng hơn.
Để quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS. Nền kinh tế hội nhập quốc tế cung cấp một bối cảnh mới, lớn hơn để áp dụng và định hình lại khuôn khổ pháp lý mà nó chịu sự tác động tới. Sự vận hành và phát triển của bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế sẽ cung cấp những khía cạnh quan trọng nhất, nó sẽ giải thích làm thế nào để có sự phù hợp với pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS.
Tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài, chú trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tạo sự chuyển biến trong việc bảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực sự bình đẳng trước pháp luật đối với doanh nghiệp trong nước.
Cần tổ chức hướng dẫn hệ thống các quy định pháp lý kinh doanh BĐS. Nắm vững các quy định pháp lý sẽ giúp các cá nhân, doanh nghiệp nước ngoài tháo gỡ được rào cản tâm lý khi thực hiện đầu tư kinh doanh. Sự hiểu biết pháp lý và tiếp cận được thông tin sẽ tạo tính chủ động và tích cực cho những nhà đầu tư nước ngoài tìm được các giải pháp đầu tư kinh doanh một cách có hiệu quả.
