Giả sử CHCC để ở có diện tích 75m2 tại một khu đô thị tại Hà Nội (nhà chung cư 20 tầng). Giá mua CHCC theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng. Giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà chung cư là 10.000.000 đồng/m2. Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố (theo Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017) khoảng 9.710.000 đồng/m2 (áp dụng đối với nhà chung cư từ 18 tầng đến 20 tầng).
Theo Dự thảo dự án Luật TTS, việc tính TTS sẽ không dựa trên giá mua căn nhà theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng mà giá tính TTS được xác định dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền quy định, cụ thể: Giá tính thuế đối với đất được căn cứ vào giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế; Giá tính thuế đối với nhà được căn cứ vào giá nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Việc tính thuế dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành sẽ đảm bảo tính đơn giản, khả thi, thuận lợi cho người nộp thuế trong việc kê khai thuế.
Ngoài ra, giá tính TTS được ổn định 5 năm (tính theo năm dương lịch) kể từ ngày Luật TTS có hiệu lực thi hành (nghĩa là trong chu kỳ ổn định 5 năm nếu có thay đổi người nộp thuế hoặc thay đổi giá tính thuế thì cũng không phải xác định lại số thuế phải nộp cho thời gian còn lại của chu kỳ).
Tổng số TTS dự kiến phải nộp hàng năm đối với nhà, đất bằng số TTS phải nộp đối với đất cộng (+) với số TTS phải nộp đối với nhà. Cụ thể số TTS phải nộp đối với CHCC trên được tính như sau:
a) Trường hợp khu chung cư mới được xây dựng:
a1) Số TTS dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho CHCC trên như sau:
Tại Dự thảo dự án Luật TTS quy định giá tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư được xác định bằng giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) hệ số xác định diện tích đất tính thuế (dự kiến Luật giao Chính phủ quy định hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư, trong đó hệ số xác định diện tích đất đối với trường hợp để ở dự kiến là 0,2%). Khi đó:
Giá tính thuế dự kiến đối với đất xác định cho CHCC trên:
75m2 x 10.000.000 đồng/m2 x 0,2 = 150.000.000đồng
Số TTS dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho CHCC trên (với mức thuế suất TTS dự kiến 0,4%):
150.000.000 đồng x 0,4% = 600.000 đồng/năm
a2) Số TTS dự kiến phải nộp đối với nhà xác định cho CHCC trên:
Tại Dự thảo dự án Luật TTS quy định giá tính thuế đối với nhà xây dựng mới được xác định bằng giá 1m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Khi đó,
Giá tính thuế đối với nhà xác định cho CHCC trên:
75m2 x 9.710.000 đồng/m2 = 728.250.000 đồng
Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng thì CHCC trên phải nộp TTS đối với nhà như sau:
Số TTS phải nộp đối với nhà xác định cho CHCC trên (với mức thuế suất TTS dự kiến 0,4%):
28.250.000 đồng x 0,4% = 113.000 đồng/năm
Như vậy, trường hợp khu chung mới được xây dựng và ngưỡng không chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng thì số TTS phải nộp đối với đất là 600.000 đồng; số thuế phải nộp đối với nhà là 113.000 đồng. Tổng số TTS phải nộp đối với nhà, đất là 713.000 đồng/năm.
b) Trường hợp khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm:
b1) Số TTS dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho CHCC trên: được xác định như trường hợp khu chung cư mới xây dựng. Cụ thể: Số TTS phải nộp dự kiến đối với đất xác định cho CHCC trên (với mức thuế suất TTS dự kiến 0,4%) là 600.000 đồng/năm.
b2) Số TTS dự kiến phải nộp đối với nhà xác định cho CHCC trên:
Tại Dự thảo dự án Luật TTS quy định giá tính thuế đối với nhà đã qua sử dụng được xác định bằng giá 1m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà.
Hiện nay, UBND cấp tỉnh đang quy định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ. Do đó, dự kiến tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính TTS sẽ giao cho UBND các tỉnh quy định (Bộ Tài chính sẽ phối hợp với các bộ, ngành có liên quan hướng dẫn nguyên tắc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà tại các văn bản dưới luật để các địa phương thực hiện thống nhất).
Ví dụ: Theo Quyết định 3203/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của UBND TP Hà Nội quy định Bảng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà xác định theo thời gian sử dụng nhà (tính từ năm xây dựng hoàn thành bàn giao hoặc đưa nhà vào sử dụng đến năm kê khai nộp lệ phí trước bạ) như sau:
 |
Giả sử tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính TTS được lấy bằng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ, khi đó số TTS dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho CHCC trên như sau:
Giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho CHCC trên:
75m2 x 9.710.000 đồng/m2 x 80% = 582.600.000 đồng
Do giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho CHCC trên dưới ngưỡng không chịu thuế, do đó, số TTS phải nộp đối với nhà (đã qua sử dụng 7 năm) áp dụng cho CHCC trên là 0 đồng.
Như vậy, trường hợp khu chung cư đã qua sử dụng được 7 năm thì chỉ phải nộp TTS đối với đất là 600.000 đồng/năm, không phải nộp thuế đối với nhà do giá trị nhà nằm trong ngưỡng không chịu thuế.
Theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì đây là hồ sơ dự án Luật bước đầu gửi lấy ý kiến rộng rãi các cơ quan, tổ chức, cá nhân chịu tác động trực tiếp của chính sách để làm cơ sở lập và hoàn thiện đề nghị xây dựng dự án Luật trình cấp có thẩm quyền xem xét trước khi trình Quốc hội bổ sung dự án Luật vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội. Bộ Tài chính sẽ tập hợp các ý kiến tham gia để hoàn thiện hồ sơ dự án.
