Khó thực hiện bảo đảm quyền ưu tiên mua tài sản chung

Mặc dù Luật THADS (THADS) có quy định về việc cưỡng chế đối với tài sản thuộc sở hữu chung nhưng do không cụ thể về điều kiện bán tài sản, cách thức thực hiện quyền ưu tiên mua, bán tài sản chung nên việc áp dụng quy định này trên thực tế gặp nhiều khó khăn…

Muốn mua… cũng khó

Cách đây gần 10 năm, anh H.T M ở Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội vay của một người bạn để làm ăn số tiền hơn 2 tỷ đồng, với lãi suất theo lãi suất ngân hàng. Gần đây, việc kinh doanh đổ bể, không có tiền nợ bạn, anh bị kiện ra tòa. Án phúc thẩm tuyên anh phải trả số nợ gần 3 tỷ đồng cả gốc lẫn lãi.

Qua xác minh, cơ quan THA xác định anh M. có khối tài sản duy nhất là ngôi nhà 5 tầng hơn 100m2 nằm ở mặt tiền một phố lớn giá trị nhiều tỷ đồng nhưng ngôi nhà này anh M đứng tến đồng sở hữu với người chị gái. Khi tài sản bị kê biên, người chị gái cũng có nhu cầu được mua phần của người em, và theo luật chị được ưu tiên mua nhưng cơ quan THA lại lúng túng vì không biết trình tự thủ tục ra sao.

Mặc dù Điều 74 Luật THADS quy định về cưỡng chế đối với tài sản thuộc sở hữu chung nhưng theo nhiều cơ quan THA  không quy định cụ thể về điều kiện bán tài sản, cách thức thực hiện quyền ưu tiên mua, bán tài sản chung. Trong khi đó Điều 223 BLDS về định đoạt tài sản chung đã quy định về vấn đề này nhưng cũng chỉ dừng lại ở quy định mang tính nguyên tắc mà cũng không cụ thể về việc bảo đảm quyền ưu tiên mua tài sản được thực hiện như thế nào.

Trước đây, tại điểm d khoản 1 mục IV Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT-BTP-VKSTC ngày 26/02/2001 của Bộ Tư pháp và VKSNDTC có quy định: “Trước khi bán đấu giá tài sản thuộc sở hữu chung của người phải THA với người khác, các đồng sở hữu được quyền ưu tiên mua lại tài sản trong thời hạn ba tháng đối với bất động sản, một tháng đối với động sản theo giá Hội đồng định giá tài sản đã định. Hết thời hạn ưu tiên mà các đồng sở hữu không mua thì tài sản được bán đấu giá theo thủ tục chung”. Tuy nhiên, sau đó, Thông tư nói trên được thay thế bằng Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010, nhưng có không quy định về nội dung này.

Phải thống nhất giá bán

Do đó, theo Bộ Tư pháp cần quy định cụ thể theo hướng trước khi thực hiện việc bán tài sản chung trong THADS, nhất là tài sản cưỡng chế kê biên đảm bản THA, nhằm hạn chế khiếu nại, tố cáo và đảm bảo việc bán tài sản chung công khai, đúng pháp luật, cơ quan THA căn cứ Điều 233 BLDS cần yêu cầu người phải THA, người được THA thống nhất giá bán tài sản chung và các điều kiện khác về bán tài sản để thông báo cho người có có tài sản chung với người phải THA thực hiện quyền ưu tiên mua tài sản trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán (cần nêu rõ giá bán tài sản, thời hạn ưu tiên mua, nếu tài sản không bán được thì sẽ được hạ giá để bán.v.v.).

Trường hợp các đương sự thống nhất việc bán tài sản cho chủ sở hữu chung theo giá khởi điểm mà không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người thứ ba, thì chủ sở hữu chung được ưu tiên mua tài sản theo giá khởi điểm.

Trường hợp các đương sự không thống nhất bán tài sản cho chủ sở hữu chung theo giá khởi điểm hoặc có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người thứ ba, vi phạm pháp luật, thì không có cơ sở ưu tiên bán cho chủ sở hữu chung tài sản theo giá khởi điểm. Trường hợp nhiều chủ sở hữu chung muốn mua tài sản, thì phải được sự đồng ý của những chủ sở hữu chung khác. Hết thời hạn ưu tiên mà không có chủ sở hữu nào mua, thì cơ quan THA tổ chức việc bán đấu giá tài sản theo quy định chung để đảm bảo THA…

Thanh Nhàn