Thảo luận về dự thảo thông tư liên tịch hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, sáng qua, các chuyên gia đều nhất trí việc ban hành thông tư này (thay thế cho các Thông tư liên tịch 05/2005, 03/2006 và 06/2010 hướng dẫn việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ) để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch cũng như đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn đời sống kinh tế, xã hội.
Nhằm xác định rõ các trường hợp đăng ký liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, dự thảo đã qui định các trường hợp được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, như: đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất, đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai…
Vấn đề thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký cũng đã được các chuyên gia quan tâm. Căn cứ vào khoản 1 Điều 18 Nghị định 83/2010, dự thảo thông tư qui định thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được giải quyết trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ, nếu nhận hồ sơ sau 15h thì hoàn thành trong ngày làm việc tiếp theo.
Tuy nhiên, thực tiễn gây “vướng mắc” cho việc giải quyết hồ sơ đăng ký đúng thời hạn lại xuất phát từ chính việc các văn phòng đăng ký nhà đất “không ghi thời điểm nhận đơn, hồ sơ” nên không có căn cứ để xác định thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Hiện trừ Hà Nội, TP.HCM, các tỉnh khác cơ bản thực hiện đúng thời hạn đăng ký.
Theo nhận định của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), thực trạng này rất nguy hiểm và gây khó cho việc điều chỉnh các hoạt động ĐKGDBĐ. Đồng thời, khiến các tổ chức tín dụng, khách hàng bức xúc vì phải có xác nhận đăng ký, các tổ chức tín dụng, ngân hàng mới thực hiện giao dịch. Thậm chí, thời gian giải quyết hồ sơ có nơi còn phụ thuộc vào việc “chi tiền nhanh hay chậm”.
Hiện nay, thời điểm nhận hồ sơ hợp lệ là thời điểm cán bộ nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký QSDĐ, do đó, khó có thể giải quyết hồ sơ ngay trong ngày làm việc, trừ các văn phòng có ít hồ sơ.
Một “khúc mắc” nữa trong hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chính là qui định “công chứng hồ sơ thế chấp”. Hiện, theo khảo sát, nhiều địa phương chưa thực hiện được việc chuyển chứng thực hồ sơ đất đai sang công chứng vì đó mới là chủ trương, cần có thời gian để thực hiện triệt để.
Bên cạnh đó, hiện còn nhiều qui định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở “không thống nhất” với chủ trương này. Nên nếu qui định bắt buộc “công chứng hồ sơ đất đai” để thế chấp thì sẽ trái với các qui định pháp luật hiện hành liên quan.
Theo khảo sát, việc yêu cầu cung cấp thông tin ĐKGDBĐ rất ít, mà chủ yếu là thông báo miệng chứ không cung cấp theo qui định, chứng tỏ “nhận thức của xã hội đối với việc đăng ký chưa thực sự đúng, coi đó là thủ tục, chứ k phải biện pháp bảo đảm an toàn cho các giao dịch”…
Những bất cập này sẽ được điều chỉnh trong dự thảo thông tư mới này.
Huy Anh