Việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt cho vay với doanh nghiệp (DN) BĐS sẽ khiến nhiều chủ đầu tư lao đao, nhưng nhìn ở khía cạnh khác, đây là bài thử đủ mạnh để loại bớt những doanh nghiệp yếu kém giúp thị trường BĐS phát triển bền vững hơn.
Siết rất chặt!
Với việc ban hành Thông tư 22 có hiệu lực từ ngày 1/1/2020, Ngân hàng Nhà nước đang siết chặt cho vay BĐS khi chính thức đưa ra lộ trình giảm dần tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn.
Theo đó, từ 1/1/2020 - 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%; từ 1/10/2020 - 30/9/2020 là 37%; từ 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.
Không phải đến bây giờ Ngân hàng Nhà nước mới “mạnh tay” với tín dụng BĐS, từ hồi đầu năm 2019, đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống 40%. Tuy nhiên, quy định mới này thể hiện mức độ “siết” chặt hơn của hệ thống nhà băng đối với các DN kinh doanh BĐS.
Trong bối cảnh những DN BĐS phụ thuộc nhiều vào vốn vay thương mại từ các ngân hàng, động thái trên của Ngân hàng Nhà nước ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS, khiến nhiều DN gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế. Thực tế, thị trường BĐS Hà Nội và TP Hồ Chí Minh từ đầu năm đến nay cho thấy có sự sụt giảm lớn về nguồn cung, nhất là các dự án nhà ở chung cư, rất ít dự án được khởi công mới.
Đại diện Vietinbank cho biết, là đơn vị kinh doanh, các ngân hàng thương mại đều muốn có nhiều khách hàng. Tuy nhiên, để xác lập một hợp đồng tín dụng, hai điều kiện cơ bản cần có là bên vay tiền phải đủ năng lực trả lãi, nợ và việc cho vay phải phù hợp với các quy định pháp luật. Hiện nay, việc cho vay trung và dài hạn đang tăng cao. Do đó, nhằm giảm rủi ro cho ngân hàng, việc siết chặt vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn là biện pháp rất cần thiết.
Tốt cho thị trường BĐS
Theo ông Nguyễn Hồng Sơn - Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam (nhà cung cấp dịch vụ BĐS) cho biết, việc ngân hàng siết chặt cho vay BĐS chắc chắn sẽ khiến nhiều DN gặp khó khăn. BĐS là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi nguồn vốn rất lớn nên vốn là một trong những yếu tố quan trọng nhất tạo sự thành bại của dự án BĐS. Lĩnh vực này đòi hỏi nguồn vốn dài hạn chứ không phải ngắn hạn. Một dự án BĐS triển khai thông thường phải mất vài năm nên nhu cầu vốn mỗi dự án lớn, thời gian dài.
Theo ông Sơn, việc tiếp cận nguồn vốn không dễ dẫn đến triển khai dự án sẽ khó khăn hơn. Do đó, các DN sẽ phải huy động vốn từ các kênh khác ngoài ngân hàng như phát hành trái phiếu, huy động vốn từ khách hàng, tham gia thị trường chứng khoán… Tuy nhiên, lãi suất phát hành trái phiếu thường rất cao, lên hơn 10%; trong khi việc huy động vốn khách hàng cũng không còn dễ như trước do tâm lý lo dự án chậm tiến độ. Khó khăn thì rõ ràng, mỗi DN sẽ phải có hướng đi riêng để tiếp cận nguồn vốn, nếu không, tất yếu sẽ dẫn đến phá sản.
Trao đổi với PLVN, ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn APEC cho biết, chủ trương siết chặt cho vay BĐS của ngân hàng là hợp lý, cần thiết. Khi đó, các DN đủ năng lực sẽ tồn tại, còn DN nào yếu sẽ bị thị trường loại bỏ, thanh lọc, tránh tình trạng DN hoạt động BĐS “trăm hoa đua nở” như hiện nay.
DN muốn tồn tại được thì vốn chủ sở hữu phải vững, thương hiệu phải được nâng lên, có chiến lược phát triển rõ ràng, làm ăn uy tín, sáng tạo. “Về lâu dài, việc ngân hàng siết cho vay BĐS sẽ giúp thị trường BĐS phát triển bền vững”, ông Huy nói.
Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, thị trường BĐS năm 2019 có sự trầm lắng, khó khăn và có thể vẫn còn kéo dài trong năm 2020. Lý giải về sự trầm lắng này, ông Nam cho biết, những vướng mắc về pháp lý không dễ có thể giải quyết trong ngắn hạn. Cùng với đó, tín dụng cho BĐS ngày càng thắt chặt là những nguyên nhân chính.