Áp dụng án lệ về hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ có vợ hoặc chồng ký tên

0:00 / 0:00
0:00
(PLVN) - Ông Nguyễn Văn M (trú tại huyện C, tỉnh K) cho biết: Năm 1997, do cần tiền xây nhà nên bà Q (vợ ông M) bàn bạc với gia đình cho ông Đặng Ngọc C thuê thửa đất có diện tích 2.720m2, (nay là thửa đất có diện tích 3.184m2), thời hạn cho thuê từ năm 1997 đến năm 2015.

Ảnh minh họa

Ảnh minh họa

Đến năm 2015 là hết hạn thuê đất, ông C không trả lại đất cho vợ chồng bà mà còn trồng cây lâu năm. Bà Q có báo cáo sự việc lên UBND xã, gửi đơn ra Tòa yêu cầu Tòa buộc ông C trả lại thửa đất 3.184m2 cho gia đình bà.

Quá trình giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc ông Đặng Ngọc C trả lại cho bà Q; công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 25/01/1999 giữa bà Q và ông C có hiệu lực. Ông C có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên thửa đất.

- Qua nghiên cứu hồ sơ vụ án, Luật gia Trần Mộng Bình nêu quan điểm: Bà Q và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho rằng: Năm 1997 bà Q cho ông C thuê thửa đất nêu trên, giấy thuê đất do ông C giữ và các đương sự không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh lời trình bày trên.

Mặt khác, phía bị đơn đã cung cấp Giấy sang nhượng đất mì đề ngày 25/1/1999 thể hiện nội dung: “Tôi tên Nguyễn Văn M… Nay tôi có sang nhượng một số diện tích đất cho ông Đặng Ngọc C… với số diện tích đất là 2.700m2... hai bên đã đồng ý với thời hạn khi xã bàn với giá tiền 5 chỉ (vàng y)”. Ông C cho rằng thời điểm nhận chuyển nhượng không biết việc hộ bà Q đã được cấp sổ đỏ, hai bên thỏa thuận đến khi Nhà nước thu hồi đất của toàn dân để chia lại.

Kết luận giám định thì chữ ký trong Giấy sang nhượng nêu trên là của bà Q, chữ ký “M” và “Nguyễn Văn M” không phải của ông M. Bên cạnh đó, bà Q, ông M và các con đều thừa nhận số tiền bà Q nhận từ ông C được dùng để xây sửa nhà ở cho cả gia đình.

Theo nội dung Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 06/4/2016 thì: “Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất”.

Trong trường hợp này, mặc dù ông M và các con không ký và tham gia vào giao dịch dân sự do bà Q xác lập nhưng họ sống chung trong gia đình và thực tế số vàng ông C trả đã được sử dụng vào mục đích chung của gia đình bà Q. Kèm theo đơn đề nghị, ông M cung cấp văn bản trình bày của một số cá nhân sống tại xã xác nhận việc gia đình ông M xây, sửa nhà vào năm 1997. Tuy nhiên, các văn bản này không có chứng thực chữ ký theo quy định, đồng thời quá trình giải quyết vụ án phía nguyên đơn cũng đã thừa nhận 5 chỉ vàng đã được dùng vào việc xây, sửa nhà của gia đình. Do đó, nội dung trình bày của ông M không có cơ sở để xem xét.

Ngoài ra, sau khi bà Q đã giao thửa đất cho ông C sử dụng từ năm 1999, ông C đã cải tạo lại đất, gia đình bà Q vẫn sống cùng địa phương nhưng không có ý kiến gì. Theo biên bản xác minh tại UBND xã thể hiện việc sử dụng đất của ông C phù hợp với quy hoạch, không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính. Mặt khác, Giấy sang nhượng đất mì ngày 25/1/1999 không được công chứng, chứng thực theo quy định, tuy nhiên căn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II NQ 02/2004/NQ-HĐTP: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì Tòa án công nhận hợp đồng...”.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Án lệ số 04/2016/AL và mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Q và ông C có hiệu lực, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở.

Cùng chuyên mục

Đọc thêm