Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị cho biết, thời kỳ Luật Đất đai năm 2013, VPĐKĐĐ được thành lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường mỗi tỉnh. Trong phạm vi một tỉnh, ở từng huyện sẽ có một Chi nhánh của cơ quan này trực tiếp đại diện để giải quyết thủ tục hành chính về việc sang tên nhà đất cho người dân.
Trách nhiệm VPĐKĐĐ khi sang tên nhà đất được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 xác định: “Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây”.
Tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định: “Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau: e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan”.
Với quy định trên đây, pháp luật buộc trách nhiệm Chi nhánh VPĐKĐĐ phải chịu trách nhiệm đánh giá hồ sơ về “đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”.
“Đất không có tranh chấp” là một trong các điều kiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai được hiểu là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Theo cách hiểu này phạm vi xác định tranh chấp đất đai rất rộng, theo đó, mọi mâu thuẫn, không đồng thuận về quyền nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất đều là tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai có thể là tranh chấp về việc người này lấn, chiếm đất của người kia hoặc trên đất của người chuyển nhượng có tồn tại công trình xây dựng của một chủ thể khác.
Do vậy, việc bảo đảm đất chuyển quyền không có tranh chấp là trách nhiệm của Chi nhánh VPĐKĐĐ. Việc phát hiện ra nội dung này do Chi nhánh VPĐKĐĐ tự xác định dù không có văn bản thông báo từ các cơ quan liên quan đến tranh chấp đất đai.
Nếu cơ quan này không phát hiện ra thì đó là lỗi, trách nhiệm của họ. Người dân có liên quan hoàn toàn có quyền đề nghị, kiến nghị Chi nhánh VPĐKĐĐ hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận, hủy việc đăng ký biến động cho chủ mới.
Đối với thời kỳ Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, từ thời điểm này, Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai xác định:
Chi nhánh VPĐKĐĐ không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trong các trường hợp sau:
“b) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;
c) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
d) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
e) Nhận được văn bản của Trọng tài thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;
g) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;”
Quy định này khẳng định chỉ khi nhận được văn bản từ các cơ quan có thẩm quyền liên quan đến việc tranh chấp đất đai thì Chi nhánh VPĐKĐĐ mới tạm dừng việc sang tên.
Theo Luật sư Quách Thành Lực, quy định này khác với quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, thay vì phải tự phát hiện, tự xác định và kết hợp với nhận được văn bản từ cơ quan có thẩm quyền thì đến Luật Đất đai năm 2024 Chi nhánh VPĐKĐĐ chỉ dừng sang tên khi nhận được tài liệu ngăn chặn từ cơ quan có thẩm quyền liên quan đến việc tranh chấp đất đai.
