LS Đoàn Trung Hiếu (Trưởng VPLS Cộng Đồng) - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết: Về rủi ro khi mua đất TĐC chưa có sổ đỏ, đất TĐC là đất do Nhà nước cấp để bồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất ổn định cuộc sống. Vì vậy, về mặt pháp lý, đất TĐC là đất được Nhà nước cấp cho người dân, người được bồi thường có quyền sử dụng mảnh đất đó.
Khi mua đất TĐC chưa có sổ đỏ, người mua sẽ phải thực hiện một số thủ tục khá rườm rà: HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và HĐ ủy quyền. Vì khi đất chưa có sổ đỏ, sẽ không thể làm thủ tục chuyển nhượng nên việc kí kết HĐ chuyển nhượng chỉ là việc giao kết của 2 người. Phải làm thêm HĐ ủy thác để ủy thác quyền cho bên nhận chuyển nhượng đất có quyền quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến đất như nhận đất TĐC, nộp các khoản thuế phí (nếu có)… Vì vậy, việc mua đất TĐC chưa có sổ đỏ tồn tại rất nhiều rủi ro.
Việc ký kết HĐ ủy quyền nhằm “giải quyết” việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ. Do vậy, nếu trong trường hợp bên chuyển nhượng (bên bán) vì một lý do nào đó không muốn bán nữa. Họ có thể yêu cầu tòa án hủy hiệu lực của HĐ, HĐ ủy quyền sẽ bị vô hiệu. Lúc này, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Bên nhận chuyển nhượng sẽ chịu thiệt vì chỉ có thể nhận lại số tiền cọc mà không có tiền lãi hoặc tiền bồi thường. Rủi ro nếu bên chuyển nhượng không có khả năng trả lại hoặc không muốn trả lại tiền cọc cho bên nhận chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ mất trắng hoặc có thể sẽ rất mất thời gian, công sức và rất khó đòi lại khoản tiền đã bỏ ra.
Ngay cả khi giao dịch mua bán thông qua HĐ ủy quyền diễn ra suôn sẻ, người mua đất TĐC vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ cho thửa đất đó. Lý do vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ 2 trường hợp ngoại lệ nhưng không đề cập đến đất TĐC). Cho nên khi cấp sổ đỏ của suất TĐC thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp cho người được bố trí TĐC, tức là người bán (bên ủy quyền) chứ không phải người mua (bên được ủy quyền).
Thêm một rủi ro khi mua đất TĐC chưa có sổ đỏ đó là rất khó để chuyển nhượng cho người thứ ba. Nguyên nhân là thửa đất đó có pháp lý chưa rõ ràng, giao dịch chuyển nhượng khá lòng vòng qua HĐ ủy quyền nên sẽ khiến người mua e ngại.
Các cách làm giảm bớt rủi ro khi mua đất TĐC: Trước hết, cần phải xem xét xem diện tích đất đó đã được cấp sổ đỏ hay chưa hoặc tham khảo, thăm dò nhiều nguồn xem phần đất đó có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ không.
Điều kiện để được cấp sổ đỏ đất TĐC bao gồm: Đạt đủ diện tích đất tối thiểu, chiều dài, chiều rộng của đất. Đất được Nhà nước giao, sử dụng lâu dài, không xảy ra tranh chấp, kiện tụng. Đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính tại cơ quan nhà nước. Có đầy đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp. Trường hợp đất TĐC đã có sổ đỏ, người mua có thể an tâm và nhận chuyển nhượng đất như thủ tục bình thường.
Trường hợp đất có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp. Người mua có thể thỏa thuận, yêu cầu người bán thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ trước khi hai bên thực hiện việc chuyển nhượng. Tuy nhiên, điều này dễ dẫn tới phần đất TĐC trên sẽ tăng giá sau khi đã có sổ đỏ.
Ngoài ra, việc đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ, người mua nên mua, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất đó từ người bán là những người thân, người có sự tin tưởng cao để tránh việc người bán, người chuyển nhượng vì một lý do nào đó “lật mặt” hủy HĐ ủy quyền và các bên trả lại tiền cũng như quyền sử dụng đất đó.
