“Thu hồi đất ngoài ranh để phân chia cho người bị ảnh hưởng”
Theo đề án, TP không thể tự đặt ra các loại thuế phí để phân bổ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại. Nên giải pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng là thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá.
Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.
Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.
Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án, hoặc bị Nhà nước thu hồi đất.
Hiện nay, khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặc làm đường mới thì giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần. Khoản tiền chênh lệch này thường vào túi người có nhà trong hẻm trở thành nhà mặt tiền sau khi làm hạ tầng và một phần thuộc về DN phát triển các dự án dọc tuyến đường, gọi là chênh lệch lợi thế địa tô. Các đối tượng này không phải đóng thêm bất kỳ một khoản thuế, phí nào, trong khi những người bị thu hồi đất để làm đường thường không được hưởng lợi từ việc mở đường.
Đề án sẽ được thực hiện trong năm 2021. Định kỳ 6 tháng, Sở TN&MT sẽ tổng hợp, điều chỉnh phù hợp thực tế và báo cáo.
Theo TP HCM, giải pháp nêu trên thực tế không mới. TP từng quyết định thu hồi thêm đất hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ để bán đấu giá và thu hồi được hoàn toàn kinh phí làm đường lẫn chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án.
Sau đó, có nhiều dự án được đề xuất áp dụng mô hình này như dự án mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa hoặc dự án tuyến metro số 2 đi dọc đường Cách Mạng Tháng Tám nhưng chưa được chấp thuận.
Một chuyên gia bất động sản cho rằng việc thu hồi mở rộng đất hai bên công trình theo đề án mới phê duyệt sẽ giúp TP HCM giải được hai bài toán cơ bản là có kinh phí cho Nhà nước và đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi.
"Đề án mới của TP vừa tái định cư tại chỗ cho người dân, phần đất thừa sẽ đem đấu giá sẽ giúp TP có thêm kinh phí triển khai thực hiện việc quy hoạch lại hạ tầng, như vậy quyền lợi nhiều bên đều được đảm bảo", vị này nhận xét.
Chưa hết, phương án mới ngoài việc giúp mở rộng được đường, còn giúp công tác quy hoạch hai bên đường được khoa học hơn do có thêm không gian trống; giúp TP tránh được những bất cập như nhà siêu méo, mất mỹ quan đô thị.
Có phù hợp Luật Đất đai, Luật Quy hoạch Đô thị?
Tuy nhiên, vẫn có một số ý kiến trái chiều về đề án nêu trên. Một người dân cho rằng: “Theo tôi, nói “Nhà nước bỏ tiền ra thực hiện dự án nhưng người dân hưởng lợi” là chưa hoàn toàn thuyết phục. Việc thực hiện dự án hạ tầng là trách nhiệm của Nhà nước, nguồn kinh phí là từ ngân sách. Chưa có quy định nào bắt buộc người dân phải chia sẻ, đóng góp vào các dự án hạ tầng giao thông, trừ khi họ tự nguyện”.
“Vấn đề bồi thường diện tích đất ngoài “ranh” đường căn cứ vào điều luật nào? Các hộ dân bỗng dưng ra mặt tiền, hưởng lợi từ dự án không bị hạn chế thì thu hồi giá nào? Áp bảng giá Nhà nước hay giá thị trường? Nếu áp giá Nhà nước thì ảnh hưởng quyền lợi người dân. Nếu giá thị trường thì sau khi tái định cư, quỹ đất còn lại bán đấu giá có sinh lợi cho ngân sách hay không?”.
“Vấn đề nữa, là cần có sự minh bạch và áp dụng ở những tuyến đường nào, rộng bao nhiêu mét, tránh tình trạng lợi dụng để thu lợi bất chính. Việc đấu giá cũng cần công khai”.
“Hơn nữa, xét về mặt quy định pháp luật, thì hiện Luật Đất đai, Luật Quy hoạch Đô thị có điều khoản nào cho phép thu hồi phần đất ngoài ranh dự án hay không. Theo cá nhân tôi, đây là phương án rất hay nhưng TP HCM cần xem xét kỹ trước khi thực hiện, tránh để xảy ra những hệ quả phức tạp”, người này nêu quan điểm.
Về phía LS Trương Văn Tuấn (Đoàn LS TP HCM), giải thích: “Trường hợp này là thu hồi đất vì mục đích chỉnh trang đô thị, phát triển kinh tế xã hội nên được phép thu hồi đất hai bên đường khi mở rộng tuyến đường cũ hoặc mở tuyến đường mới. Căn cứ pháp lý là điểm a, khoản 1, Điều 16 Luật Đất đai”.
“Trường hợp chỉnh trang đô thị, phát triển kinh tế - xã hội thì thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (ở đây là HĐND TP HCM). Căn cứ pháp lý là điểm d, khoản 3, Điều 62 Luật đất đai. Điểm a, Khoản 3, Điều 31 Luật Quy hoạch đô thị cũng quy định thu hồi tối thiểu 50m tính từ chỉ giới đường đỏ và phải khai thác hiệu quả quỹ đất thu hồi”.
“Vì vậy, theo tôi, chủ trương này của UBND TP HCM không trái Luật Đất đai và Luật Quy hoạch Đô thị. Tuy nhiên, để thu hồi đất, ngoài việc các dự án phải tuân thủ các quy định nêu trên; thì việc thu hồi đất còn phải được dựa trên căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và tiến độ sử dụng đất trong lộ trình thực hiện dự án”, LS Tuấn nói.
Theo Điều 31 Luật Quy hoạch Đô thị về lập quy hoạch để cải tạo, chỉnh trang đô thị; thì việc lập quy hoạch chi tiết trục đường mới trong đô thị phải bảo đảm các yêu cầu sau: a) Phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 50m mỗi bên kể từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ của tuyến đường dự kiến; b) Khai thác hiệu quả quỹ đất hai bên đường; nghiên cứu không gian kiến trúc, hình khối công trình, khoảng lùi của các công trình cụ thể, bảo đảm tăng cường tính chỉnh thể và tính đặc trưng của khu vực.
