Luật sư Chu Quỳnh Vương - Đoàn Luật sư TP Hà Nội: Đầu tiên, bạn cần đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Đông Anh, UBND xã/phường nơi có bất động sản để kiểm tra chính xác tình trạng pháp lý thửa đất đã có quy hoạch, thu hồi hay chưa? Quy hoạch từ bao giờ? Thu hồi để thực hiện dự án gì?...
Nếu thửa đất đã có quy hoạch và đã có quyết định thu hồi trước thời điểm bạn ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng là vi phạm các quy định của pháp luật sẽ dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc do bên bán lừa dối thì bên bán phải chịu trách nhiệm. Nếu có quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi thì chủ đất vẫn có thể chuyển nhượng.
Tiếp theo, bạn kiểm tra lại nội dung hợp đồng chuyển nhượng đã ký công chứng: Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có tồn tại điều khoản bên bán cam kết rằng đất không thuộc quy hoạch thì bạn vẫn hoàn toàn có thể trả lại đất, lấy lại tiền, nếu bên bán không đồng ý thì bên mua có quyền khởi kiện tại tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bên bán không cam kết nội dung đất có thuộc quy hoạch hay không thì cần chứng minh việc bên bán có biết thông tin đất đang nằm trong tình trạng quy hoạch hay không. Nếu bạn chứng minh được việc bên bán có hành vi che giấu thông tin đất, nhằm mục đích làm cho bên mua không thể biết được đất đó đang có quy hoạch, trong khi biết rõ bên mua chỉ muốn mua đất không dính quy hoạch, thì bạn có thể khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng giao dịch vô hiệu do bị lừa dối.
Cuối cùng, nếu người bán không vi phạm nội dung chuyển nhượng, bạn bắt buộc phải nhận thửa đất có quy hoạch và khả năng sẽ bị thu hồi trong thời gian tới thì bạn cũng cần nắm rõ được quy định pháp luật, hiểu rõ quyền lợi của mình khi sử dụng thửa đất đã có quy hoạch. Cụ thể như sau:
Theo quy định tại khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai năm 2024: Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm. Người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Theo quy định trên thì bạn vẫn có thể tiếp tục được sử dụng và thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, xây các công trình có thời hạn, tiếp tục ở, canh tác trên thửa đất đó và nếu muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình thì phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020). Đến khi Nhà nước thu hồi đất thì bạn cũng sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch nếu bảo đảm đủ các điều kiện.
Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định: Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Ngoài ra, khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 có quy định: Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 2 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.
Như vậy, mặc dù thửa đất bạn nhận chuyển nhượng hiện đang nằm trong quy hoạch nhưng sau đó vì lý do thay đổi quy hoạch mà Nhà nước không thu hồi nữa thì bạn lại có toàn bộ quyền sử dụng theo luật định, không bị hạn chế bất kỳ quyền nào.
