Bị phạt cọc “oan” vì lỗi do nguyên nhân khách quan?

Cho rằng việc thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là sổ đỏ) bị chậm trễ như vậy là do nguyên nhân khách quan và không bằng lòng với phán quyết của tòa, đương sự đã khiếu nại vụ việc theo thủ tục giám đốc thẩm đề nghị xem xét lại vụ án.   

Trong đơn khiếu nại gửi cơ quan chức năng và báo chí, ông Võ Văn Đức (SN 1954, ngụ xã Long Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) - bị đơn trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với nguyên đơn bà Huỳnh Thị Kiều, cho rằng việc bị hai cấp tòa tuyên hủy hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc ông phải trả lại tiền và chịu phạt cọc tổng cộng 2,6 tỷ đồng là “oan sai”. Công dân này cho rằng lý do khiến ông không thực hiện đúng thỏa thuận là do nguyên nhân khách quan nhưng Tòa vẫn xử ép ông hoàn toàn phải chịu lỗi là khiên cưỡng và chưa đúng tinh thần pháp luật.

Nội dung vụ án

Ông Võ Văn Đức trình bày, ông có thửa đất số 866, tờ bản đồ số 9 (cũ), diện tích 6000m2, đã được cấp giấy sổ đỏ số K373 409 ngày 31/12/1997 mang tên ông Đức. Năm 1998, ông có viết giấy mua bán thửa đất liền kề 867 của ông Võ Văn Hoa (SN 1961, địa chỉ ấp Tập Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) diện tích 8.114 m2, thửa này cũng đã được cấp sổ đỏ năm 1997 đứng tên ông Hoa. Cả hai thửa này ông Đức canh tác liên tục từ đó đến nay và cũng không tranh chấp với ai, vợ chồng ông Hoa là chủ đất cũ cũng xác nhận nội dung này.

Vào năm 2006, khi có chủ trương cấp đổi hai thửa 866 và 867 nêu trên, sang thửa mới là thửa 73, tờ bản đồ số 77 (theo tài liệu 2006), ông đã đứng ra kê khai và được cấp Phiếu nhận đất ở bản đồ, quyển 4, thể hiện diện tích 14.108 m2. Để được cấp đổi sang số mới, cơ quan chức năng đã tạm thu hồi cả hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên, nên hiện nay ông Đức chỉ còn giữ bản photocopy. Quá trình chờ làm thủ tục cấp đổi sổ đỏ, do thửa này vướng trong quy hoạch Cụm công nghiệp Long Phước I một phần diện tích là 4154,5 m2, phần bên ngoài quy hoạch treo có diện tích 9953,5 m2 vẫn chờ sang tên sổ đỏ mới.

Tháng 9/2017, bà Huỳnh Thị Kiều (nguyên đơn vụ án) có thỏa thuận và đồng ý mua phần của ông Đức một phần thửa đất số 73 diện tích 9953,5m2 với giá 6 tỷ 650 triệu đồng. Bà Kiều đã chuyển tiền đặt cọc cho ông Đức số tiền 1,3 tỷ đồng. Tại lần gặp gỡ, ông Đức có đưa cho bà Kiều xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ thửa đất photo. Ông Đức có nói rằng toàn bộ thửa đất của ông đều đã được cấp sổ đỏ, trong đó có diện tích 4154,5m2 nằm trong quy hoạch Dự án Cụm Công nghiệp Long Phước I nên bà Kiều chỉ nhận chuyển nhượng phần diện tích còn lại là 9953,5m2. 

Tại Giấy nhận tiền đặt cọc ngày 28/9/2017 thể hiện số tiền còn lại 3 tháng kể từ ngày đặt cọc là ngày 28/12/2017 hai bên sẽ ra công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng đất, bà Kiều sẽ thanh toán số tiền còn lại. Theo nguyên đơn trình bày, sau ngày đặt cọc khoảng 1 tuần, bà Kiều mới biết đất chuyển nhượng cũng bị quy hoạch một phàn nên gọi điện cho ông Đức xin lại tiền đặt cọc. Do ông Đức không chịu nên bà Kiều khởi kiện ra tòa án để đòi lại tiền đặt cọc.

Bản án sơ thẩm số 77 ngày 28/11/2018 của TAND huyện Long tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Huỳnh Thị Kiều đối với bị đơn Võ Văn Đức về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc: Hủy giấy nhận tiền đặt cọc ngày 28/09/2017 và tuyên bố giấy nhận tiền đặt cọc giữa bà Huỳnh Thị Kiều và ông Võ Văn Đức là vô hiệu. Tòa tuyên buộc ông Đức phải có trách nhiệm trả cho bà Kiều số tiền cọc đã nhận 1,3 tỷ đồng và tiền phạt cọc 1,3 tỷ đồng, tổng cộng ông Đức phải trả cho bà Kiều là 2,6 tỷ đồng.

Sau đó ông Đức kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, cho rằng yếu tố lỗi không sang tên được sổ đỏ là do nguyên nhân khách quan, tòa không thể đổ hết lỗi cho một mình ông và tuyên ông chịu phạt cọc là oan. Tuy nhiên, bản án phúc thẩm số 170 ngày 07/11/2019 của TAND tỉnh Đồng Nai không chấp nhận kháng cáo, tuyên y án sơ thẩm. Không dồng tình với quyết định của hai cấp tòa, ông Đức khiếu nại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm. 

Ông Đức trình bày, việc Tòa sơ thẩm nhận định rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ làm cho Hợp đồng vô hiệu và xác định toàn bộ lỗi làm cho Hợp đồng vô hiệu là do phía ông gây ra, nên tuyên xử phạt, buộc ông phải trả gấp đôi khoản tiền đặt cọc, là chưa đúng quy định pháp luật.

Sự xác định của Tòa sơ thẩm là chưa có cơ sở vững chắc, vì trong diện tích 9953,5m2 chuyển nhượng đó đã có 6000 m2 đất đã có số đỏ mang tên ông Đức. Phần còn lại là phần đất ông Đức chuyển nhượng từ ông Hoa, cũng đã có sổ đỏ mang tên ông Hoa và đang làm thủ tục sang tên cho ông Đức. Văn bản số 519/CV ngày 27/9/2019, của Văn phòng Đăng ký Đất đai Long Thành, tại điều 2, xác nhận ông Đức là người đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với phần đất đã có sổ đỏ của ông Hoa.

Về việc hai cấp Tòa nhận định ông Đức có lỗi khi không làm thủ tục sang tên đúng tiến độ như cam kết, theo bị đơn điều này cũng không thuyết phục. Bởi vì vào thời điểm đặt cọc ông Đức đang làm số đỏ, chứ không phải chưa làm như Tòa sơ thẩm nhận định. Bằng chứng việc đang làm sổ đỏ là có Biên nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất số: 9447 ngày 23/3/2006, đối với thửa 73, tờ bản đồ 77, tên người khai nhận quyền sử dụng đất là Võ Văn Đức. Việc này có xác nhận của chính quyền xã Long Phước tại Đơn xin xác nhận ngày 18/8/2019 (văn bản này đã nộp cho Tòa phúc thẩm TAND tỉnh Đồng Nai).

Lỗi là do nguyên nhân khách quan, sao Tòa lại tuyên phải chịu phạt cọc?

Ông Võ Văn Đức cũng cho rằng Tòa nhận định ông gian dối là không chuẩn xác bởi vì trước đó ông đã nói rõ cho bên mua biết về nguồn gốc đất và một phần đất dính quy hoạch, hiện đang cấp đổi sổ đỏ.

Đương sự cho rằng lỗi của mình (nếu có) về việc chậm sang tên đổ đỏ là do khách quan. Ông thỏa thuận bán phần đất không bị quy hoạch, người mua cũng biết rõ điều ấy nhưng vẫn đồng ý mua. Nhưng vì đất đó chung sổ đỏ với phần bị thu hồi làm Cụm Công nghiệp Long Phước I nên kéo theo cả thửa tạm thời chưa sang tên sổ đỏ được. Điều này là nguyên nhân khiến ông bị kiện ra tòa.

Theo ý kiến của một chuyên gia pháp lý, lẽ ra trường hợp vụ kiện của ông Đức tòa án phải căn cứ theo Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan để vận dụng giải quyết. Theo đó, hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà/đất có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.

Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời điểm xét xử sơ thẩm vụ án của ông Đức, ngày 28/11/2018, Ản lệ số 25 kể trên đã có hiệu lực. Như vậy, việc hai cấp tòa không áp dụng án lệ này khi xét xử vụ việc là không khách quan, gây phương hại nghiêm trọng đến quyền lợi của bị đơn.

Hiện ông Võ Văn Đức đã gửi đơn khiếu nại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm, đề nghị Chánh án TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh kháng nghị giám đốc thẩm theo hướng hủy hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm để vụ án được giải quyết lại từ đầu một cách khách quan, minh bạch, có lý có tình hơn và đúng căn cứ pháp luật.